Ciudad de la Costa, el nuevo polo inmobiliario de Uruguay que revaloriza hasta 80% en cuatro años

A poco más de 30 minutos de Montevideo, Ciudad de la Costa se consolidó como un nuevo polo inmobiliario en Uruguay. Este municipio, que se extiende entre los arroyos Carrasco y Pando, con 28 kilómetros de playa sobre el Río de la Plata, comenzó a captar la atención de desarrolladores e inversores, posicionándose como una tercera alternativa frente a la capital y Punta del Este.

Con 91.238 habitantes, es el municipio más poblado del departamento de Canelones. Nació como un conjunto de balnearios de veraneo, pero su destino cambió: hoy es un mercado residencial en plena expansión. "Es uno de los mercados inmobiliarios con mayor crecimiento y proyección del país", resume Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima.

Detrás de este auge confluyen varios factores. "La mejora en infraestructura y servicios, la conectividad con Montevideo y la cercanía con el Aeropuerto de Carrasco ayudaron a poner este territorio en la mira", explica Omar Oyhenart, fundador de Alpha Realtors, empresa que acaba de lanzar en la ciudad Alpha Rambla, un proyecto que requirió una inversión de US$7 millones y que está compuesto por dos torres frente al mar con 33 departamentos, con un valor de m2 que va desde los US$2800 hasta los US$3600.

A esto se sumó un efecto derrame desde la capital uruguaya. "En Montevideo ya no hay lugares para desarrollar proyectos nuevos y en esta zona todo es moderno, con arquitectura más cuidada, edificios que no están pegados entre sí y respetando el verde", sostiene Rodrigo Taboada, CEO de Riba Desarrollos Inmobiliarios, quien agrega que la pandemia modificó la percepción de los compradores: antes veían a esta ciudad como un destino lejano, y hoy valoran mucho más el contacto con la naturaleza.

"Alcanza con alzar la mirada y ver un sinfín de grúas", resume Oyhenart.

El régimen de Vivienda Promovida, un sistema de incentivos fiscales creado por el gobierno uruguayo para fomentar la construcción y la adquisición de viviendas, fue otro de los motores del crecimiento. Este régimen reduce la carga impositiva de los proyectos, lo que los vuelve más atractivos tanto para desarrolladores como para inversores. Entre sus beneficios se encuentran la exoneración del Impuesto al Patrimonio durante diez años, beneficios en el Impuesto a la Renta y la exención del IVA en determinados componentes de la construcción.

Desde la perspectiva del inversor, esto se traduce en "menor carga tributaria, tickets de ingreso más accesibles y un mercado con una demanda residencial en expansión", señala Pedro Oyhenart, director de Alpha Realtors. En números, el 87% de las ventas declaradas bajo el régimen de Vivienda Promovida del departamento corresponden a Ciudad de la Costa, casi nueve de cada diez operaciones. La participación aumentó un 5,1% respecto del cuatrimestre anterior y 27,6% frente al mismo período del año pasado, según un informe de la inmobiliaria, basado en datos de la Agencia Nacional de Vivienda.

"Ciudad de la Costa tiene mejores tasas de retorno que Montevideo y Punta del Este", según el informe. Sin embargo, Oyhenart aclara que hoy el rendimiento inmobiliario no depende únicamente del alquiler, sino también de la valorización del activo durante la construcción.

En Montevideo los desarrollos adquiridos en pozo suelen generar valorizaciones de entre el 17% y el 20% entre el inicio de la obra y la entrega de la unidad. En cambio, Ciudad de la Costa muestra tasas de retorno cercanas al 23%, aunque algunos proyectos puntuales pueden superar incluso el 34%, según el relevamiento.

En concreto, un departamento de un dormitorio frente al mar puede adquirirse en etapa de obra por entre US$150.000 y US$180.000. Una vez finalizado, esas mismas unidades pueden alcanzar valores de entre US$200.000 y US$220.000. En Montevideo, en cambio, un departamento de un dormitorio en el barrio de Pocitos puede comprarse en pozo por un promedio de US$150.000 y venderse, una vez terminado, a US$180.000.

"En nuestro caso el valor del m2 subió más del 80% en cuatro años, ahora se vende por US$6000/m2", señala Taboada, refiriéndose a Riba Lake, un desarrollo sobre el Lago de la Caleta, integrado por cuatro módulos, de los cuales tres ya fueron entregados y completamente vendidos.

La renta anual por alquiler es otro indicador relevante, aunque los especialistas coinciden en que la principal diferencia respecto de Montevideo no está tanto en ese aspecto como en la valorización del inmueble durante la obra. "En Ciudad de la Costa la renta anual suele ubicarse entre 4,5% y 6%, dependiendo del producto y su administración", indica Covello, y lo compara con la capital, en la que las rentabilidades suelen oscilar entre 4% y 5%.

En ese sentido, ambas ciudades muestran rendimientos similares. Sin embargo, los alquileres todavía son algo más bajos en Ciudad de la Costa. "Los alquileres suelen ubicarse aproximadamente 10% por debajo pero las exoneraciones fiscales compensan esa diferencia", explica Oyhenart, y desarrolla que mientras en esta ciudad un alquiler promedio de un departamento de un dormitorio ronda los US$810 mensuales, en Pocitos o Punta Carretas, puede alquilarse por alrededor de US$900, aunque esos ingresos tributan IRPF, impuesto que debe afrontar el propietario.

Fuente: Lanacion.