Adelantar cuotas hipotecarias UVA: cuándo conviene y cuándo es mejor esperar

Para quienes tienen un crédito hipotecario en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), el escenario actual presenta un dilema financiero: usar los ahorros en dólares para adelantar el pago de la deuda o invertirlos esperando mejores condiciones cambiarias. Los especialistas coinciden en que, hoy, la respuesta es esperar.

Federico González Rouco, coordinador macroeconómico de Empiria Consultores, es categórico: no es el momento para cancelar parte de la deuda anticipadamente con dólares ahorrados. "Básicamente porque estaría comprando UVA muy caras", sostiene. La razón radica en que el dólar se encuentra en sus mínimos históricos en términos reales, muy por debajo del techo de las bandas cambiarias del BCRA.

Federico De Cristo, profesor de Economía y Finanzas de la Universidad Austral, respalda este análisis con números concretos. Hoy es posible cancelar solo 72 centavos de UVA por cada dólar, la proporción más baja desde fines de 2017. Esta relación adversa hace que usar dólares ahorrados para pagar deuda en UVA sea una decisión desfavorable en el contexto actual. "Esta proporción es muy baja e indica que no sería un buen momento para usar ahorros en dólares para cancelar deuda en UVA", explica.

La estrategia recomendada es diferente: invertir los dólares y esperar una ventana cambiaria más favorable. Nicolás Sibecas, asesor financiero de Inversiones Andinas, propone una cartera combinada que incluya TZX28 (bono CER), que rinde CER + 7,75% anual, y AO28 (bono en dólares), con rendimiento aproximado de 8,7% anual. De esta forma se generan ingresos mientras se espera la oportunidad ideal para precancelar.

El análisis financiero debe partir de un cálculo simple: comparar el rendimiento de la inversión con el costo de la deuda. Si una inversión paga 7% más CER y el préstamo tiene una tasa de 5% más UVA, invertir permite incrementar el capital a lo largo del tiempo. Con una inversión menor al monto de una cuota, es posible cancelar una cuota completa más adelante.

Sin embargo, el timing es crítico. Las oportunidades para mejorar la relación dólar/UVA pasan rápido. Si bien una devaluación suele generar suba de precios que se transmiten al UVA, existe una ventana temporal entre la devaluación y el ajuste de precios. En ese intervalo, quien tiene dólares puede canjearlos con mejores condiciones para cancelar la deuda hipotecaria.

Para quienes aún no tienen crédito, el contexto es inverso. El tipo de cambio bajo y los precios de propiedades que en muchos casos están por debajo del costo de construcción hacen que tomar hoy un crédito hipotecario UVA sea una decisión atractiva. La combinación de tasas bajas en términos reales y valuaciones favorables presenta oportunidades interesantes para el acceso a vivienda.

Si la decisión es adelantar pagos, hay aspectos contractuales que deben verificarse antes de actuar. No todos los contratos permiten precancelación, y algunos establecen comisiones. En Banco Santander, las cancelaciones anticipadas parciales tienen un costo de 3% más IVA sobre el monto precancelado. La comisión por cancelación total se aplica si se realiza dentro de los primeros 180 días o la primera cuarta parte del plazo, el que sea mayor. En BNA, la comisión es del 4% y no se aplica pasada la cuarta parte del plazo o 180 días desde el otorgamiento.

Estos costos existen porque la mayoría de los créditos en Argentina usa el sistema francés: cuotas iguales en cantidad de UVA, pero con proporciones variables de interés y capital. Al inicio, se paga mucho interés y poco capital. Precancelar en los primeros años tiene sentido financiero si las condiciones son favorables, ya que se evita pagar intereses futuros. Pero en el escenario actual de dólar bajo y UVA alta, la espera es la estrategia recomendada por los expertos.