Costa Esmeralda: el mercado de lotes se derrumba y crecen las oportunidades en casas

En Costa Esmeralda, el barrio privado ubicado en el kilómetro 380 de la ruta 11, a 11 kilómetros de Pinamar, el mercado de lotes atraviesa un derrumbe de precios. Terrenos que llegaron a cotizar US$60.000 hoy se venden por US$20.000, y las expensas mensuales que pueden rondar el millón de pesos empujan a los propietarios a deshacerse de la tierra.

El fenómeno se explica por el salto del costo de construcción desde finales de 2023: más del 130% en dólares. Construir la misma casa que se planeaba hace dos años cuesta hoy más del doble, y eso enfrió la demanda de terrenos mientras crece la oferta de viviendas terminadas.

“El mercado de lotes se ve afectado al 100% por el costo de construcción”, explica Lautaro Petrasquevich, martillero responsable de Petra Bienes Raíces. El especialista cuantifica la brecha: “Por cada 10 casas que se venden, se concreta una operación de lote”. La razón es casi obvia: conviene comprar propiedades terminadas.

“El mercado de lotes está muy decaído”, coincide Julieta Morassut, CEO martillera de RICH. “No estamos cerrando operaciones de lotes, y los que estamos vendiendo son muy por debajo del valor que supieron tener”, señala. Y agrega: “Hay muchas oportunidades de lotes, a US$20.000 o US$30.000, algo que antes no sucedía”.

El peso de las expensas es decisivo. “Antes mantener un lote vacío te salía US$1200 anuales. Hoy entre US$8000 y US$9000”, remarca Morassut, que afirma que las expensas en barrios cerrados de la Costa o del Gran Buenos Aires pueden rondar el millón de pesos por mes. A eso se suma el impuesto municipal.

“Pesan a la hora de mantener el terreno o venderlo, ya que representan un costo fijo que se puede considerar alto si no se utilizan los amenities del barrio”, comenta Petrasquevich. Santiago Valledor, jefe de proyectos de Eidico Desarrollos —la empresa que creó Costa Esmeralda—, vincula esos costos a la estabilidad del tipo de cambio y a una inflación que todavía se mantiene por encima del 30% anual.

Quienes compran suelen ser constructores que venden las casas en obra y necesitan seguir haciendo girar la rueda. Por eso, solo los lotes ofrecidos a precios de oportunidad logran venderse. También se cierran operaciones en las que el lote se entrega como parte de pago para adquirir una vivienda terminada, un mecanismo que gana terreno frente a la construcción desde cero.

El contraste con la pandemia es notable. En ese período, la adquisición de un terreno en un barrio cerrado parecía una inversión más que atractiva por la alta demanda de vivir rodeado de naturaleza. “En esa época los valores de venta de los lotes incrementaron considerablemente, hasta un 100% por mes”, recuerda Petrasquevich: pasaron de valer US$15.000 a US$30.000 y de US$30.000 a US$60.000.

Después de esa suba, los precios llegaron a una meseta que se extendió un año y medio y luego comenzaron a bajar. “La gente que lo compró como inversión sin tener el proyecto de construir una casa se dio cuenta que más caro de lo que lo compró no lo va a poder vender”, agrega el martillero. Un lote ingresado recientemente por US$75.000, “un precio razonable en el mercado”, terminó vendiéndose en US$23.000.

El caso de Juan es representativo: compró un terreno en 2021 por US$40.000 con la idea de construir una casa para alquilar en verano y como refugio fuera de la ciudad de Buenos Aires. Posponer la obra le salió caro. En 2024 decidió vender, y dos años después el lote sigue publicado mientras paga expensas e impuestos todos los meses.

El fenómeno del timing del mercado inmobiliario también alcanza a los desarrolladores de torres en la ciudad de Buenos Aires, que trasladaron la suba del costo de construcción a las cuotas ajustadas por CAC y ralentizaron más de una obra. En Costa Esmeralda, un barrio consolidado de 1000 hectáreas con 16 sub-barrios, casi 4000 lotes, 3000 viviendas construidas y 140 departamentos, la dinámica se replica con más fuerza en los emprendimientos recién lanzados.

Las expectativas a futuro no son claras. “No prevemos grandes cambios en los próximos meses ya que el año que viene es un año de elecciones”, señala Valledor. Para quienes evalúan comprar, la oportunidad parece estar hoy en las casas terminadas antes que en los terrenos.