Alquilar o comprar en 2026: la cuenta exacta para cada situación

En 2026, la decisión entre alquilar o comprar en la Argentina se encuentra en un punto de inflexión. La estabilización de los precios de venta de unidades usadas (0,7% en el primer semestre en la ciudad de Buenos Aires, según Zonaprop), una suba en los alquileres que llegó al 15,7% en el mismo período y un pequeño intento de reacomodamiento en las tasas de los créditos hipotecarios UVA por parte de algunos bancos marcan el escenario.

Para millones de argentinos, comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de su vida. El sueño de la casa propia sigue dependiendo de una palabra que tiende a aparecer y desaparecer en distintos períodos del país: el crédito hipotecario. Cuando no hay crédito, las únicas opciones son la compra en efectivo, para quien tiene el dinero, o seguir alquilando.

Los créditos hipotecarios UVA volvieron al mercado en 2024, tras un parate de casi cinco años. Pero desde mediados de 2025, las tasas de interés de los préstamos bancarios subieron fuertemente, por encima del 10%, impactando en el bolsillo de los posibles tomadores. Ya desde principios de este año, algunos bancos comenzaron a bajar sus tasas por debajo de ese 10%, lo que enciende una luz verde en el mercado hipotecario.

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, advierte que el crédito en la Argentina “aparece y desaparece”. Pone como ejemplo a quienes en 2018 decidieron esperar a que las tasas bajaran más y terminaron perdiendo la oportunidad por seis años, hasta que volvieron a aparecer. “Ahí es donde empieza la discusión financiera del crédito: si conviene o si no conviene”, sostiene.

Es clave entender que mientras más baja sea la tasa, “más barato” es el préstamo. A partir de intereses menores, califica más gente, pero al subir aumenta el filtro inicial. Para acceder a un crédito hipotecario, la cuota inicial no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar, aunque en algunos bancos la relación puede ser del 30%. Al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial y se necesitará un ingreso demostrable mayor. Este punto puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder.

Los créditos hipotecarios ajustados por UVA surgieron en abril de 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri. La principal característica es que la cuota se ajusta por la inflación, lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo, pero en una economía con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es alto.

“Los que tomaron un crédito UVA en aquella primera etapa, por la alta inflación, tuvieron cuotas iniciales que pasaron del 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. A su vez, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”. Por lo que muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿conviene comprar una vivienda con crédito o seguir alquilando?

La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 25% al 35%, dependiendo del banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda. ¿Qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna?

Un ejemplo concreto tomando la cuota de un crédito hipotecario UVA y de un alquiler en la ciudad de Buenos Aires sería el siguiente: para un departamento de dos ambientes en Caballito, el alquiler mensual ronda los $450.000. En tanto, la cuota de un crédito UVA para comprar una propiedad similar, con un préstamo de $100.000.000 a 20 años, sería de aproximadamente $520.000 en el primer mes. La diferencia es de $70.000, pero mientras el alquiler se ajusta por inflación, la cuota del crédito también, aunque con un tope del 0,9% mensual durante el primer año.

La respuesta corta es: si se tienen los ahorros y la idea es quedarse en la propiedad a largo plazo, la compra se vuelve atractiva, pudiendo calificar para un crédito hipotecario UVA, lo que permite financiar la vivienda propia en lugar de pagar un alquiler que, al igual que el préstamo, aumenta por inflación. Para los especialistas del mercado inmobiliario: “Si se quiere comprar y existe la posibilidad, se debe sacar el crédito cuando está disponible”.

¿Conviene comprar en 2026? Conviene si: se tiene el ahorro inicial (25% a 35% del valor de la propiedad), los ingresos alcanzan para la cuota inicial (no más del 25% o 30% de los ingresos), se planea vivir en la propiedad por más de cinco años y se busca protegerse de la inflación a largo plazo. ¿Conviene alquilar en 2026? Conviene si: no se cuenta con el ahorro inicial, la situación laboral es inestable, se prefiere flexibilidad para mudarse o invertir el dinero en otros activos, o las tasas de interés actuales son consideradas altas.

La decisión final dependerá de las circunstancias particulares de cada persona o familia, su situación financiera y sus objetivos a largo plazo. Evaluar cuidadosamente ambas opciones y, de ser posible, asesorarse con un experto financiero es fundamental para tomar la mejor decisión en este escenario incierto.