Nueva York congela los alquileres: qué casas quedan afuera de la ley de Mamdani

Las autoridades de la ciudad de Nueva York ratificaron el congelamiento de los incrementos en los alquileres protegidos a partir del 1° de octubre. La medida, impulsada por el alcalde Zohran Mamdani, alcanza a los contratos estabilizados que se inicien o renueven hasta el 30 de septiembre de 2027, pero deja afuera a un universo amplio de propiedades que se rigen por otros marcos legales.

La resolución fue aprobada por la Junta de Directrices de Alquileres (RGB, por sus siglas en inglés) mediante la Orden Nº58, que fijó un ajuste del 0% para los contratos de uno y dos años. El organismo funciona bajo la supervisión de la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York.

El primer grupo excluido es el de los departamentos de mercado libre, aquellos que no están sujetos al régimen de estabilización. Allí pueden incluirse unidades construidas después de 1973 que no quedaron reguladas por programas fiscales u otros mecanismos. En esos casos, los propietarios conservan la potestad de fijar y actualizar los precios según la oferta y la demanda.

La norma tampoco abarca los locales comerciales dentro de edificios residenciales ni las unidades destinadas al alquiler turístico o transitorio. Para los alojamientos especiales, como hoteles, pensiones y edificios de ocupación de habitación individual, la junta emitió un dictamen aparte, la Orden Nº56, que dispuso un ajuste del 0% para los ocupantes permanentes, aunque bajo un marco jurídico diferenciado.

La legislación también contempla situaciones particulares para las unidades que salen del régimen de control o quedan vacantes durante el ciclo regulatorio. Para los departamentos que estaban bajo el sistema tradicional de control al 30 de septiembre de 2026 y queden desocupados, se estableció una guía especial de ajuste equivalente al 49% por encima del alquiler base máximo, bajo fiscalización estatal.

Los inmuebles que reciben exenciones impositivas parciales, como los contemplados en la Sección 421-a de la Ley de Impuesto sobre la Propiedad Real, siguen regidos por la pauta general pero con una salvedad técnica. La ordenanza faculta a los administradores a incluir cláusulas que autoricen un incremento periódico de hasta el 2,2% anual, acumulativo pero no compuesto, cuando corresponda bajo esas reglas.

El proceso que derivó en la aprobación incluyó audiencias públicas en las que la junta examinó reportes económicos y testimonios de los sectores involucrados. La presidenta del organismo, Chantella Mitchell, encabezó el análisis de 577 presentaciones escritas remitidas por inquilinos y propietarios.

Los estudios técnicos del organismo revelaron que el índice de costos operativos para mantener los edificios regulados registró una suba del 5,3% en el último año, impulsada por los rubros de seguros y combustibles. En representación de los arrendatarios, agrupaciones comunitarias insistieron en la necesidad de frenar los aumentos por el peso que el alquiler tiene en el presupuesto familiar.