Nueva York congela los alquileres desde octubre, pero no para todos los inquilinos

La Junta de Directrices de Alquileres de la ciudad de Nueva York (RGB, por sus siglas en inglés) dispuso un aumento de 0% para los contratos de uno y dos años de departamentos con alquiler estabilizado que se firmen entre el 1° de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027. La medida, impulsada por el alcalde Zohran Mamdani, quedó plasmada en la Orden Nº 58 y fue precedida por siete reuniones públicas y cuatro audiencias.

El congelamiento, sin embargo, no implica que todos los inquilinos paguen lo mismo que años atrás. El punto de partida será el alquiler legal vigente al 30 de septiembre de 2026, de modo que la norma funciona como una prohibición de aplicar nuevos aumentos y no como una reducción de la renta actual.

La propia orden incluye una sección llamada “Ajustes especiales bajo órdenes anteriores”, que define cómo se tratan los incrementos acumulados. En unidades alcanzadas por la Sección 421-a, se permite mantener cláusulas de aumento de hasta un promedio de 2,2% anual, de forma acumulativa pero no compuesta. Para las unidades de la Sección 423 rige el porcentaje previsto por esa norma.

La normativa también contempla viviendas que estaban bajo el sistema de control de alquileres al 30 de septiembre y que después quedan vacantes para ingresar al régimen estabilizado. En esos casos, la RGB fijó una pauta especial de 49% por encima del Maximum Base Rent (MBR), para que NYS Homes and Community Renewal determine la renta legal inicial.

Los datos que respaldan la decisión muestran una ciudad bajo presión habitacional. El 51,6% de los hogares inquilinos destina al menos 30% de sus ingresos al alquiler, y el 28,8% usa la mitad o más para ese gasto. La Encuesta de Vivienda y Vacantes de Nueva York de 2023 ubicó la tasa neta de vacantes en 1,41%, con una renta típica cercana a los US$3000 mensuales entre las pocas unidades disponibles.

Para hogares con ingresos medianos de US$70.000, el monto considerado asequible ronda los US$1750. En las últimas tres décadas, la ciudad perdió cerca de 600 mil unidades de bajo costo, aquellas con alquileres inferiores a US$1500 ajustados por inflación. De ese total, alrededor del 75% pertenecía al parque de viviendas estabilizadas anterior a 1974.

Las entidades que representan a propietarios, entre ellas New York Apartment Association, Small Property Owners of New York y Real Estate Board of New York, sostuvieron ante la RGB que mantener las rentas sin nuevos aumentos dificulta cubrir los gastos de los edificios. La orden cita un incremento de 5,3% del Índice de Precios de Costos Operativos, con el combustible para calefacción 11% arriba y los seguros inmobiliarios 10,5%.

El sector también remarcó que los costos operativos de los edificios estabilizados acumularon una suba de 48,6% en una década, y mencionó el peso de las tasas hipotecarias, los impuestos inmobiliarios y los servicios de agua y alcantarillado. Entre sus propuestas apareció la posibilidad de reducir los impuestos a la propiedad de edificios con unidades estabilizadas para compensar parte de esos gastos.