Propiedad horizontal: ¿qué puede hacer el consorcio si un vecino no paga las expensas?

En los edificios de Argentina, el 17% de las unidades funcionales tiene deuda de expensas, según un informe de abril de Consorcio Abierto, que releva 13.000 consorcios. El mismo estudio indica que el valor promedio de las expensas en la Ciudad de Buenos Aires es de $336.545, un 3,2% más que en marzo. En la provincia de Buenos Aires, el promedio es de $167.460, con una variación intermensual del 4,1%.

Las expensas son los pagos mensuales que realizan propietarios o inquilinos para cubrir los gastos de mantenimiento y funcionamiento del edificio. Se dividen en ordinarias (gastos regulares como limpieza, seguridad y servicios) y extraordinarias (reparaciones mayores o mejoras). Aunque un propietario o inquilino no use los espacios comunes, igual debe abonarlas.

El Código Civil y Comercial de la Nación regula la propiedad horizontal. El artículo 2046 establece que los propietarios deben pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en proporción a su parte indivisa. El artículo 2067 señala que el administrador del consorcio debe practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios. Para gastos extraordinarios, el administrador necesita autorización previa del consejo de propietarios, si existe.

Si un vecino no paga, el administrador puede emitir un certificado de deuda, que debe ser aprobado por el consejo de propietarios. Ese documento constituye un título ejecutivo, lo que permite al consorcio iniciar un juicio ejecutivo para reclamar judicialmente el cobro de las expensas adeudadas.

La ley 13.512 de Propiedad Horizontal, sancionada en 1948, estableció las reglas para organizar la vida en edificios con unidades independientes. Fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994, 2014), que unificó el derecho civil y comercial y mantuvo la misma línea, incorporando soluciones prácticas ya aplicadas en códigos procesales y leyes locales.