La avenida Santa Fe de zona norte atrae desarrollos premium con valores 20% más bajos que Libertador

La avenida Santa Fe, en el tramo que va del centro de Martínez a Acassuso, empieza a captar desarrollos residenciales premium en la zona norte del Gran Buenos Aires. Los nuevos proyectos ofrecen precios iniciales cercanos a los US$2800 por metro cuadrado, hasta un 20% por debajo de los valores que defiende la avenida del Libertador, según datos del mercado inmobiliario.

El fenómeno replica lo que ocurrió en la última década con la avenida Maipú, en Vicente López, donde los edificios de mayor categoría ya se ubican en torno a los US$3200 por metro cuadrado. Ahora el mercado mira más al norte y Santa Fe asoma como el próximo corredor en transformación.

"En los últimos 10 años, todo lo que se construye en Libertador se empezó a replicar en la avenida Maipú. Hoy tiene proyectos premium, con amenities y seguridad; eso ya pasó y es una realidad. En Santa Fe vemos que puede empezar a suceder lo mismo", explicó Maximiliano D'Aria, director comercial de D'Aria Propiedades.

La diferencia de precios es el motor del cambio. Mientras Libertador se consolidó como uno de los corredores más caros del norte del conurbano, en Santa Fe todavía es posible ingresar a proyectos nuevos desde valores cercanos a los US$2800 por metro cuadrado. En Maipú, en cambio, los desarrollos de mayor categoría ya se ubican alrededor de los US$3200 por metro cuadrado. La brecha puede superar el 20% frente a algunos productos de Libertador, según la ubicación, las características del edificio y la etapa de obra.

El antecedente de Maipú muestra cómo cambia la percepción de los compradores. "Antes había gente que decía: 'Yo quiero vivir en Libertador, Maipú no es linda'. Hoy tenés compradores que directamente dicen: 'Busco en Maipú, no quiero Libertador'", contó D'Aria. Para el broker, "hoy Maipú y Libertador hablan el mismo idioma", aunque Libertador mantiene una cuota aspiracional difícil de replicar.

En Santa Fe hay un obstáculo que no tuvo Maipú: la normativa urbana limita la escala de los proyectos. "Si en Santa Fe se pudieran hacer 15 pisos, esto probablemente habría ocurrido hace 10 años. Pero solo se puede construir planta baja y tres pisos, y eso hace que para el desarrollador no sea tan atractivo como lo fue Maipú", detalló D'Aria.

Pese a esa restricción, ya hay nuevos desarrollos sobre Santa Fe entre el centro de Martínez y Acassuso, entre ellos uno en la zona de Perú y Santa Fe, frente al Hipódromo de San Isidro, y otro a la altura de Edison. El grupo PvG Desarrollos desembarcó allí con su marca Tempus, que ya tenía proyectos en Acassuso y Martínez. La firma tiene dos iniciativas en el corredor, Tempus Avenida y Tempus Hipódromo, con precios iniciales que rondan los US$2800 por metro cuadrado. Este último tendrá 16 unidades de entre 72 y 106,5 metros cuadrados.

"La demanda busca comodidad, conectividad y eficiencia. Al desembarcar en Santa Fe con edificios bajos y productos de mayor categoría aparece una alternativa para quienes quieren cercanía urbana sin pagar los valores que hoy tiene Libertador", señaló D'Aria, que comercializa las unidades.

Guillermo von Gerstenberg, director de PvG Desarrollos, sostuvo que la intención de la compañía es trasladar a otros puntos de San Isidro "una sofisticación técnica que antes estaba mucho más asociada al Bajo", aunque adaptando los edificios a la escala de cada barrio.

El perfil del comprador también marca diferencias. En Libertador pesa el inversor que busca un activo consolidado y de menor riesgo, además de quienes valoran la dirección y el componente aspiracional. En Santa Fe, en cambio, el comprador asume más riesgo porque es una plaza menos probada. "Un inversor que compra su primer departamento probablemente vaya a un mercado más consolidado; pero alguien que ya tiene varias propiedades puede decidir colocar una parte de su cartera en esta avenida buscando un mayor recorrido de valorización", explicó D'Aria.

El público que mira Santa Fe está más relacionado con San Isidro, Martínez y el Alto de Martínez, a diferencia de Libertador, que atrae compradores de distintos puntos de la ciudad y el conurbano. "Son familias o inversores que conocen la zona, valoran la cercanía con sus actividades cotidianas y buscan obra nueva sin pagar los valores de los corredores más consolidados", agregó el broker.

El movimiento se da en un contexto de precios dispares en el mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires, con zonas que muestran incrementos marcados como Bella Vista, en San Miguel, y otras que se consolidan como alternativas más accesibles dentro del segmento premium, como Colegiales en la ciudad de Buenos Aires.