Alquileres: cuánto suben los contratos que se ajustan en octubre

Los contratos de alquiler que tienen pactado su ajuste para el 1° de octubre enfrentarán una nueva suba en sus valores. El porcentaje no será igual para todos: desde la derogación de la ley de alquileres, en diciembre de 2023, propietarios e inquilinos acuerdan libremente la duración del contrato, la frecuencia de actualización y el índice que se aplica.

En la actualidad conviven contratos firmados bajo distintos marcos. La mayoría se pactó con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales atadas a la inflación medida por el IPC, aunque también siguen vigentes acuerdos que usan el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el coeficiente Casa Propia.

Para quienes tengan un contrato con ajuste cada cuatro meses y deban actualizarlo en octubre, se toman los últimos cuatro datos de inflación disponibles: mayo (2,1%), junio (1,9%), julio (2,1%) y agosto (1,7%). Al acumular esas variaciones, el incremento alcanza aproximadamente el 8,03%.

De esta manera, si hasta septiembre se pagaban $700.000 por mes, desde octubre el alquiler pasará a aproximadamente $756.285. En tanto, para un alquiler de $900.000, el nuevo valor será de alrededor de $972.366.

Aunque el ICL dejó de ser obligatorio con la derogación de la ley, las partes pueden continuar utilizándolo si así lo establecieron en el contrato. Para un acuerdo con actualizaciones cada cuatro meses, el incremento correspondiente a octubre será de aproximadamente 9,83%. Así, un alquiler de $700.000 pasará a aproximadamente $768.801, mientras que uno de $900.000 ascenderá a cerca de $988.458.

Es importante diferenciar estos contratos de los pactados bajo la antigua ley de alquileres. Los acuerdos firmados antes de la reforma que comenzó a regir el 18 de octubre de 2023 tenían una duración mínima de tres años y ajustes anuales por ICL, por lo que los últimos contratos de ese régimen están llegando a su vencimiento durante octubre de 2026, en lugar de comenzar un nuevo año de actualización.

También permanecen vigentes algunos contratos firmados durante el breve período comprendido entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, cuando rigió la reforma de la ley de alquileres. En esos casos, los acuerdos fueron establecidos por tres años y contemplaban actualizaciones cada seis meses mediante el coeficiente Casa Propia. Se trata de un universo mucho más reducido, ya que ese régimen estuvo vigente durante poco más de dos meses antes de que el DNU 70/2023 derogara la ley y restableciera la libertad contractual. Esos acuerdos finalizarán este año.

En paralelo, durante octubre también finalizarán contratos pactados en el mismo mes de 2023 bajo la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL. El panorama del mercado es otro. La gran mayoría de los contratos comenzó a pactarse bajo libre negociación de las partes, por dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación.

Un dato clave es que los valores que se publican en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los nuevos contratos, y también porque esa brecha se achicó debido a la desaceleración de la inflación.