Flipping de lotes: la estrategia para comprar terrenos en zonas emergentes y venderlos en 18 meses

Una alternativa de inversión gana terreno en los corredores urbanos de Buenos Aires que atraviesan procesos de consolidación. Se trata del flipping de lotes, una estrategia que busca identificar parcelas con valor suboptimizado, adquirirlas y reposicionarlas para venderlas en un plazo de entre 12 y 18 meses. El fundador de Flipping Arquitectura, Tomás Cabuli, explicó que no es especulación pasiva, sino una forma de "arbitraje urbano" que mitiga riesgos.

El modelo apunta a desarrolladores o constructores que necesitan tierra lista para ejecutar sus proyectos. Según Cabuli, el desarrollador inmobiliario se enfoca en construir y comercializar metros cuadrados, pero no quiere lidiar con sucesiones trabadas ni con la consolidación de parcelas. El inversor estratégico absorbe esa fricción inicial, inyecta liquidez y transfiere el terreno con un premium por la facilitación.

El especialista señaló que el negocio se concentra en zonas de "derrame" de barrios consolidados, donde el Código Urbanístico permite optimizar la volumetría constructiva. No se trata de avenidas premium ya saturadas, sino de polígonos específicos con demanda residencial latente. El cliente final no es la familia que busca su casa, sino el desarrollador de media y alta densidad.

En cuanto a la rentabilidad, Cabuli detalló que no se analiza el precio absoluto del terreno, sino el valor de incidencia, es decir, cuánto repercute el costo de la tierra en cada metro cuadrado construible. La tesis es entrar con valores por debajo de la media histórica del corredor y salir cuando el desarrollador valida el precio de mercado. "La rentabilidad está en la capacidad de originar oportunidades off-market", admitió.

El modelo elimina los riesgos de la construcción vertical, como sobrecostos o demoras. El inversor participa en la etapa de mayor generación de valor, que es la estructuración de la tierra. En carteras bien armadas, el retorno neto se ubica entre el 20% y el 40% en dólares por operación. "La fortaleza de este negocio radica en la previsibilidad de los márgenes y la solidez del subyacente", finalizó.