Neuquén: alquilar un dos ambientes cuesta 62,5% más que en CABA

Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Neuquén cuesta $1.300.000 por mes, un 62,5% más que uno equivalente en la Ciudad de Buenos Aires, donde la oferta ronda los $800.000. Así lo reveló un informe de Mirando.ai, una startup de inteligencia de mercado para el sector inmobiliario, que analizó precios de alquiler y venta en ambas ciudades.

La diferencia no se limita a esa tipología: alquilar en Neuquén es más caro que en Buenos Aires en todos los segmentos relevados. Un monoambiente neuquino se publica 69% más caro que uno porteño, mientras que en los departamentos de dos dormitorios la brecha alcanza el 50%.

“Parte de esa brecha se explica por el tamaño —los departamentos de Neuquén son algo más grandes—, pero medida por metro cuadrado la diferencia sigue siendo grande”, señalaron desde el relevamiento. En concreto, el metro cuadrado de un dos ambientes en Neuquén se publica a $29.167, frente a $20.444 en CABA, una diferencia del 43%. Solo en los departamentos de tres o más dormitorios la brecha se achica: 17% en el alquiler mensual y 11% al medir el precio por metro cuadrado.

El panorama cambia cuando se analiza la venta. El metro cuadrado de un departamento en Neuquén se publica a US$3.034, apenas un 7% más que en CABA, donde ronda los US$2.827. Sin embargo, hay un factor clave para interpretar esos valores: la composición de la oferta es muy diferente en ambas ciudades.

“La mitad de los departamentos en venta en Neuquén que informan año de realización fueron construidos en 2023 o después; en CABA, la mitad es anterior a 2011”, resaltaron desde Mirando.ai. Neuquén concentra una mayor proporción de edificios nuevos o a estrenar, un segmento que suele tener precios por metro cuadrado más elevados.

“Comparando edificios de la misma edad, Neuquén no es más caro que Buenos Aires para comprar: es prácticamente igual en lo construido desde 2018 y entre un 15% y un 16% más barato en lo anterior”, explicaron desde el relevamiento. El promedio general de Neuquén resulta más elevado porque casi la mitad de los departamentos en venta corresponde a unidades terminadas desde 2024 en adelante.

La combinación entre precios de venta relativamente similares y alquileres considerablemente más altos tiene un efecto directo sobre la rentabilidad. La rentabilidad bruta promedio alcanza el 7,2% en Neuquén, frente al 5,8% de la Ciudad de Buenos Aires. La diferencia se sostiene al comparar propiedades de antigüedad similar: 7,4% contra 6,1% en lo construido desde 2024; 7,2% contra 5,8% entre 2018 y 2023; 8,4% contra 5,9% entre 2000 y 2017; y 10,1% contra 6,8% en lo anterior a 2000.

El mercado de departamentos de Neuquén presenta una fuerte concentración geográfica: cuatro barrios reúnen el 71% de las unidades en venta. En todos los casos las propiedades se publican por encima de US$3.000 por metro cuadrado. Santa Genoveva es la opción más cara: su cuartil más barato arranca en US$3.080 por metro cuadrado, por encima de la mediana de toda la ciudad.

En el mercado de casas los valores cuentan otra historia. El metro cuadrado de una vivienda en venta se publica a una mediana de US$1.582, la mitad que el de un departamento, mientras que el precio mediano de una casa en la ciudad es de US$255.000 para una superficie de 166 metros cuadrados. Entre los barrios con al menos 20 casas en venta, los valores más elevados se concentran en Rincón de Emilio, con US$400.000 de mediana; Río Grande, con US$367.000; y Santa Genoveva, con US$320.000.

Al comparar la Ciudad de Neuquén con el resto de las ciudades de la provincia, los precios de la capital se mantienen entre los más elevados, aunque no lideran el ranking de venta.