Nueva York congela los alquileres desde el 1° de octubre por orden de Mamdani

A partir del 1° de octubre, los contratos de alquiler alcanzados por el sistema de estabilización de rentas de Nueva York tendrán un aumento del 0%. La medida fue dispuesta por la Orden Nº58 de la Junta de Directrices de Alquileres (RGB, por sus siglas en inglés) y responde a una de las principales promesas de campaña del alcalde Zohran Mamdani.

El congelamiento regirá durante un año regulatorio completo, entre el 1° de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027, y contempla tanto las renovaciones como determinadas unidades vacantes que sean ocupadas en ese lapso.

La norma abarca los contratos de departamentos y ciertos lofts estabilizados. En los acuerdos de uno o dos años comprendidos por la regulación, el incremento autorizado será del 0%. Para las unidades hoteleras y las de ocupación individual (SRO) estabilizadas rige además la Orden de Hotel Nº56, que también fija un ajuste nulo.

También quedan incluidos determinados lofts que originalmente fueron destinados a actividades comerciales o industriales y luego se transformaron en viviendas, siempre que estén comprendidos dentro del Artículo 7-C de la Ley de Viviendas Múltiples.

La resolución establece que no puede aplicarse más de un ajuste de la RGB durante cada año regulatorio. Cuando un contrato no tiene una duración exacta de 12 o 24 meses, la Junta aplica la pauta correspondiente según el período establecido.

La medida fue aprobada el 25 de junio con siete votos a favor y uno en contra. Tras la promulgación, Mamdani afirmó que la Junta tuvo en cuenta información relacionada con los ingresos de los inquilinos, el costo de vida y los gastos de funcionamiento de los edificios.

“Tras analizar los datos y escuchar a los neoyorquinos de toda la ciudad, el organismo independiente RGB ha logrado congelar los contratos de arrendamiento de un año y, por primera vez en la historia de nuestra ciudad, congelar los contratos de alquiler de dos años”, sostuvo el alcalde en un comunicado. “Este es el alivio que merecen los trabajadores de toda la ciudad”, aseguró.

Los datos incorporados en la normativa muestran que el ingreso neto operativo de los edificios con unidades estabilizadas aumentó 6,2% entre 2023 y 2024, aunque el crecimiento fue de 2,2% al ajustarlo por inflación. El incremento varió según el distrito: llegó a 15,1% en Staten Island y a 10% en Core Manhattan, mientras que el Bronx registró una caída de 0,1%.

Los costos de operación y mantenimiento representaron, en promedio, el 61,7% de los ingresos cobrados. El gasto mensual medio por unidad fue de aproximadamente US$1166, frente a ingresos medios de US$1890. El índice de costos de operación e impuestos para estos edificios subió 5,3% entre 2025 y el presente año.

Los estudios de la RGB también analizaron la capacidad de pago de los hogares. El 51,6% de los inquilinos destinaba al menos el 30% de sus ingresos al alquiler, mientras que el 28,8% usaba el 50% o más. En 2024, el salario mediano de los trabajadores de tiempo completo, ajustado por inflación, cayó 0,2%, la tasa promedio de desempleo alcanzó 5,2% y los casos de asistencia pública en efectivo aumentaron 7,4%.

Una encuesta de la Community Service Society de 2025 retomada por la RGB indicó que el 49% de los inquilinos con alquiler estabilizado apenas llegaba a fin de mes o no podía hacerlo. Los propietarios que participaron de las audiencias describieron incrementos en seguros, impuestos, calefacción, mantenimiento y financiamiento. Algunos señalaron que llenar un tanque de calefacción puede alcanzar los US$14.000.