Colchón de expensas: qué es, cómo funciona y por qué se impone en los consorcios

El “colchón de expensas” se convirtió en un término habitual entre administradores y propietarios de edificios en Argentina. Se trata de una reserva de dinero que se acumula en la cuenta del consorcio para afrontar gastos futuros previsibles, como el cambio de ascensores o la redecoración de espacios comunes.

Según Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), es “una reserva de dinero que se va acumulando en la cuenta del consorcio y que es manejado por la administración para responder a gastos futuros previsibles”. Diego Espada, cofundador de la plataforma Octavo Piso, agrega que su función es “dar liquidez frente a atrasos en los pagos y aumentos de servicios”.

Los especialistas remarcan que no debe confundirse con el fondo de reserva, una figura formal contemplada en la legislación y en los reglamentos de propiedad horizontal. Mientras el fondo de reserva se destina a contingencias imprevistas y urgentes, el colchón de expensas apunta a situaciones previsibles y no necesariamente urgentes.

Ambos requieren la aprobación de la asamblea de propietarios. “En los dos casos, debe contar con la decisión de la Asamblea para autorizar a la administración a recaudarlos mediante expensas extraordinarias, con una finalidad determinada”, explicó Abatti. El administrador no puede incorporar por decisión propia un rubro de “fondo operativo” o “previsión”.

La falta de un respaldo económico puede generar problemas serios. “El principal riesgo es que cualquier desvío relativamente pequeño se transforme rápidamente en una emergencia financiera”, señaló Espada. Una filtración, una falla en una bomba o un problema de mantenimiento pueden convertirse en un gasto considerable si no hay dinero disponible. Ante eso, las alternativas son postergar pagos o trasladar el faltante a los propietarios mediante una expensa adicional, opciones que ningún consorcio desea.

Abatti añadió que la falta de pago a proveedores puede derivar en juicios contra el consorcio e incluso en la clausura de ascensores por parte de las autoridades. También consideró “especialmente grave” la falta de pago de salarios y cargas sociales de los encargados. “Es muy perjudicial para la comunidad consorcial no contar con un fondo de reserva o, al menos, con el informalmente denominado ‘colchón de expensas’”, concluyó.

La morosidad en las expensas es uno de los motivos principales para crear este colchón. “Las obligaciones del consorcio no se detienen porque uno o varios propietarios se atrasen”, indicó Espada.

La creación del fondo es una decisión de la asamblea. “El administrador, por su sola decisión, no puede constituir el colchón ni el fondo de reserva”, remarcó Abatti. Si se prevén gastos sin fondos, se debe convocar a una asamblea extraordinaria.

En cuanto a quién debe pagarlo, el principio general es que el propietario de cada unidad funcional es el obligado a depositar las contribuciones, tanto ordinarias como extraordinarias. La distribución entre propietario e inquilino dependerá del contrato de alquiler. Si la asamblea aprueba válidamente el fondo, el aporte se vuelve obligatorio para las unidades, siempre que quede documentado y se identifique en las liquidaciones.

No existe una norma general sobre el monto a acumular. “Lo recomendable es determinar el monto a partir de información concreta: gastos promedio, nivel de morosidad, compromisos próximos, estado general del edificio y antecedentes de mantenimiento”, aconsejó Espada.