Comprar para alquilar en 2026: qué departamentos ofrecen mejor rentabilidad

El mercado inmobiliario porteño vuelve a posicionar como negocio la compra de departamentos para alquilar. Tras una caída significativa pospandemia, los valores de venta comenzaron a recuperarse en los últimos meses, aunque el ritmo de suba se moderó considerablemente. El regreso del crédito hipotecario como herramienta accesible para los argentinos abre un nuevo escenario donde la rentabilidad del alquiler vuelve a ocupar el centro de la inversión inmobiliaria.

Los especialistas advierten que si los préstamos a largo plazo logran masificarse, el impacto alcanzará también al mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios significaría menor presión en la demanda y, en consecuencia, valores de alquiler con menos margen para subir. El 2026 combina señales de estabilización con una sensibilidad alta a variables macroeconómicas, especialmente al acceso crediticio.

Otro factor determinante fue la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023. Desde entonces, la oferta creció con fuerza y los aumentos en precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que actúa como techo natural para nuevas suba y refuerza la perspectiva de un mercado más estable que expansivo.

Según el informe de Zonaprop correspondiente a abril de 2026, la renta bruta anual promedio en CABA alcanzó 5,83% para un departamento de dos ambientes de 50 m². Esto implica que se necesitan 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, una mejora de 10,3% comparado con un año antes. Para un monoambiente de 42 m², la rentabilidad ronda el 5,8%, mientras que para tres ambientes de 73,5 m² se ubica en torno al 5,7%.

Es fundamental aclarar que estas rentabilidades corresponden al momento inicial del contrato. Su evolución dependerá del índice de actualización pactado y de la dinámica futura del valor inmobiliario, dos variables históricamente sensibles en Argentina.

El mapa de rentabilidad en la ciudad revela diferencias significativas. Las mayores tasas se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, La Boca y Parque Patricios supera el 7% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde la óptica inversora pura. Se trata de barrios históricamente postergados por el comprador final, pero que exhiben números sólidos en rendimiento: menor costo por metro cuadrado y alquileres que se sostienen con demanda.

En el extremo opuesto se ubican los barrios premium. Puerto Madero, Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales presentan rentabilidades entre 3,7% y 4,9% anual. Los altos valores de venta y de alquiler comprimen la rentabilidad, pese a que la demanda resulta sólida y el riesgo de desocupación es bajo. La ecuación de estos sectores prioriza la seguridad del inquilino antes que el margen de ganancia anual.