Crédito hipotecario: los bancos piden previsibilidad para consolidar el mercado

El crédito hipotecario representa hoy apenas el 1,7% del PBI argentino, muy por debajo del promedio regional del 10% y de casos como Chile, donde supera el 25%. A pesar de esa brecha, los bancos que lideran el mercado no lo ven como una derrota, sino como un potencial enorme de crecimiento para los próximos años.

Tras un pico de 5000 escrituras mensuales en octubre de 2025, el mercado se desaceleró hasta unas 2000 operaciones en los últimos meses. Sin embargo, la primera licitación del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinada a fondear créditos para la vivienda volvió a mejorar las expectativas del sector.

En ese contexto, representantes de la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba), el Banco Ciudad, el Banco Nación y el BBVA participaron del 2° Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, organizado por Reporte Inmobiliario y el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Coincidieron en que el desafío ya no es solo aumentar la cantidad de préstamos, sino lograr que el crédito se transforme en una herramienta permanente y deje de depender de ventanas de estabilidad que se abren y se cierran cada pocos años.

“Lo que necesitamos es que los clientes sepan que va a haber crédito hipotecario este año, el año que viene y el siguiente. No hace falta tener picos. Lo que no nos tiene que pasar de vuelta es que haya crédito y después no haya”, afirmó Pablo Moauro, economista jefe de Adeba.

Qué dejó la primera licitación del FGS

Este lunes se realizó la primera licitación del FGS para que los bancos tengan mayor fondeo y puedan prestar a largo plazo. Se ofrecieron $200.000 millones, se presentaron 18 entidades, de las cuales quedaron 13, y se realizaron ofertas por más de $280.000 millones.

“Es una prueba clarísima de que los bancos están interesados en tener más fondeo y dar esos créditos, porque ese dinero era exclusivamente para crédito hipotecario”, afirmó Moauro.

Las tres entidades presentes en el encuentro afirmaron que participaron de la licitación y que habían solicitado más recursos de los que finalmente recibieron. Maximiliano Coll, gerente general de Banca Minorista de Banco Ciudad, señaló que Ciudad volverá a presentarse en las próximas subastas, mientras que desde el Banco Nación también anticiparon que continuarán participando.

“Creo que la mayoría de los bancos fuimos por el tramo más largo, de cinco años, que es el más atractivo. No empata la duración de una hipoteca a 30 años, pero por lo menos permite tener financiamiento a un plazo mayor”, explicó Rodrigo Luis García, subgerente general principal de negocios del Banco Nación.

Ricardo Castro, jefe de producto minorista de BBVA, también anticipó que buscará captar la mayor cantidad posible de fondos en las próximas licitaciones. “Todo lo que podamos licitar en las nueve que restan, vamos a ir a solicitarlo”, aseguró Castro.

El programa contempla una serie de licitaciones y constituye, según los bancos, un primer paso para reducir el descalce entre el plazo de los depósitos y el de los préstamos. Pero el sector plantea que en una segunda etapa será necesario profundizar mecanismos como la securitización y el desarrollo de un verdadero mercado secundario de hipotecas, que permita que las entidades originen los créditos y luego puedan descargar parte de esas carteras para seguir prestando.

“Un programa de fondos públicos hay que celebrarlo, pero no basta por sí solo. Necesitamos pensar en serio en la securitización como herramienta para escalar el financiamiento no bancario, y en reincentivar la hipoteca privada, que fue moneda corriente en la Argentina hasta la crisis de 2001 y que hoy prácticamente desapareció”, aseguró María Magdalena Tato, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Las condiciones para que el crédito crezca

“Son cuatro condiciones que parecen sencillas, pero que en la Argentina no suelen darse”, resumió Coll. La primera, y para los representantes del sistema financiero la más importante, es la estabilidad macroeconómica.

El comportamiento del mercado desde su reaparición en 2024 sirve como ejemplo: el Banco Ciudad reactivó entonces su línea hipotecaria y encontró rápidamente una demanda que fue creciendo hasta alcanzar su mayor intensidad durante 2025. Desde el relanzamiento, la entidad ya otorgó alrededor de 3500 préstamos y llegó a representar más del 20% de las escrituras de compraventa realizadas con hipoteca en la ciudad de Buenos Aires.

Pero la segunda mitad de 2025 mostró también la otra cara del mercado, cuando el fuerte aumento de las tasas de interés y la mayor incertidumbre cambiaria terminaron enfriando la demanda y reduciendo la oferta. “Cuando se rompió esto, automáticamente se paró el préstamo”, explicó Coll.

Para el ejecutivo, esa experiencia demuestra que la estabilidad es una condición necesaria, aunque no suficiente. También debe cumplirse un segundo requisito: que el crédito sea accesible.

Uno de los factores que impulsó el mercado fue justamente que, para determinados montos y perfiles de clientes, la cuota inicial de un crédito comenzó a acercarse al valor mensual de un alquiler. Pero la ecuación no termina ahí: además de poder pagar, el solicitante debe poder demostrar sus ingresos. “Hay que poder pagar la cuota, pero también demostrar los ingresos”, explicó Coll.

Castro explicó que uno de los objetivos de la entidad fue ampliar el acceso al financiamiento de monotributistas, autónomos y emprendedores, un universo que históricamente encontró mayores dificultades para calificar en igualdad de condiciones que los trabajadores en relación de dependencia.

Pero la accesibilidad no depende únicamente de las condiciones que ofrezcan los bancos. José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, puso también el foco en la responsabilidad de quien toma el préstamo: “Cada tomador tiene que investigar y asesorarse muy bien sobre la modalidad de cada banco, y elegir aquella que pueda asumir de manera consciente, seria y responsable”.