Créditos hipotecarios: los bancos flexibilizan pero la demanda sigue débil por los ingresos

Los bancos argentinos flexibilizaron las condiciones de los créditos hipotecarios en el tercer trimestre de 2026, pero la demanda sigue débil y los ingresos de las familias se consolidan como el principal obstáculo para que el mercado vuelva a crecer. Así surge de la Encuesta de Condiciones Crediticias del Banco Central de la República Argentina (BCRA), que mostró un cambio de escenario respecto de 2025.

El Índice de Difusión (ID) de los requisitos para aprobar préstamos hipotecarios fue positivo en 22%, lo que confirma una flexibilización significativa. En el segundo trimestre de 2025, en cambio, el 56,3% de las entidades había endurecido las condiciones de acceso, uno de los registros más altos de ese período.

El análisis de la consultora Empiria sobre los datos del BCRA marca que la falta de fondos perdió peso como factor de restricción y quedó en el nivel mínimo de importancia, con una puntuación de 1 sobre 3. En cambio, el deterioro de la situación económica actual o futura y el aumento del riesgo de la cartera crediticia alcanzaron la máxima puntuación de gravedad, con tres puntos cada uno.

El cambio es relevante porque el fondeo de los bancos había sido una de las principales dificultades para ampliar el financiamiento hipotecario y una de las causas de las subas de tasas durante 2025. Ahora los bancos están más preocupados por las perspectivas económicas y por la capacidad de las familias para sostener el pago de las cuotas a largo plazo.

No todos los aspectos del crédito evolucionaron igual. Los márgenes que cobran los bancos sobre su costo de financiamiento mostraron una flexibilización con un índice positivo de 16,9%, y los montos máximos otorgados registraron un 12,1%. Los plazos de devolución, en cambio, tuvieron un comportamiento contrario: el índice fue negativo en 11,5%, lo que indica una postura más restrictiva en ese punto.

En ese marco, el programa de financiamiento hipotecario a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES aparece como una herramienta para fortalecer la oferta de préstamos. El esquema contempla 10 licitaciones de $200.000 millones cada una, por un total de dos billones de pesos, destinados a constituir depósitos a plazo fijo en UVA en entidades financieras. Las primeras dos, realizadas en septiembre y octubre, adjudicaron $400.000 millones.

“Cuando se anunciaron las licitaciones, la idea era que no solo sirvieran para reforzar la liquidez de los bancos, sino que ese mayor financiamiento también permitiera abaratar las tasas y, eventualmente, reducir las cuotas. Eso permitiría ampliar el acceso a personas que, por sus ingresos, hasta ahora no podían calificar para un préstamo”, explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de Empiria.

El Banco Nación recibió $32.000 millones en la primera convocatoria, que destinó en su totalidad a más de 210 préstamos para primera vivienda, con un monto promedio de $147 millones. En la segunda licitación obtuvo otros $40.000 millones, por lo que acumuló $72.000 millones mediante este mecanismo.

“Cuando se planteó el programa, la frecuencia de las licitaciones iba a estar supeditada a la demanda de los bancos y a sus necesidades de fondeo. Hasta ahora se viene realizando una por mes, por un monto equivalente aproximadamente a la mitad de lo que se desembolsó en créditos hipotecarios durante septiembre”, señaló el economista.

Para González Rouco, el hecho de que las licitaciones no se hayan acelerado podría ser otra señal de que la demanda de créditos hipotecarios no es tan elevada como se esperaba. La demanda percibida por los bancos registró un Índice de Difusión de apenas 2,4% en el tercer trimestre de 2026, un resultado prácticamente neutral. El dato mejora frente a 2025, cuando el indicador había sido de -42,5% en el tercer trimestre y de -43,1% en el cuarto, pero el punto de partida era muy bajo.

El escenario de tasas y requisitos de ingresos sigue siendo clave para los tomadores. Los bancos que ofrecen las mejores condiciones y los sueldos que exigen están detallados en esta nota sobre créditos UVA en octubre 2026, mientras que el monto necesario para acceder a un departamento se puede consultar en el crédito hipotecario de octubre 2026.