El precio del metro cuadrado en CABA subió 0,4% en octubre y marcó el mayor salto del año

El precio medio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires subió 0,4% en octubre de 2026 y se ubicó en US$2493, el mayor incremento mensual del año. En paralelo, los alquileres publicados de departamentos de dos ambientes aumentaron 1,2%, el menor ajuste mensual de 2026. El contraste se dio en el mismo mes y en el mismo mercado.

El dato surge de un relevamiento de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, que mide precios de publicación tanto de venta como de alquiler en la Capital Federal. La variación interanual del valor de venta se aceleró a 1,8%, cuando en septiembre había sido de 1,3%. El piso se había tocado en mayo, con 0,1%.

La suba del metro cuadrado viene de una secuencia de aceleración sostenida: 0,3% en septiembre y 0,4% en octubre. Así, el acumulado del año llega a 1,8%. La dinámica se replica en la mayoría de los barrios: el 71% registró subas mensuales y el 29% mostró bajas. El indicador se recupera frente al 56% de junio, aunque sigue lejos del 90% de principios de 2025.

En el segmento de alquileres el recorrido fue inverso. Tras los picos de ajuste posteriores a la derogación de la Ley de Alquileres, los aumentos mensuales fueron cediendo: 1,7% en mayo, 1,5% en agosto y 1,3% en septiembre, hasta el 1,2% de octubre. El acumulado de los contratos nuevos quedó en -22%, por debajo de la inflación del período, estimada en -26%. Para dimensionar el mercado locativo, los contratos ajustados por IPC e ICL siguen otra lógica de actualización.

Los valores de venta por unidad confirman el nivel del mercado. Un monoambiente promedio de 40 m² se ofrece a US$111.000; un dos ambientes de 50 m², a US$132.000; y un tres ambientes de 70 m², a US$181.000. Son precios de publicación, no de cierre, y varían según ubicación y estado.

Del otro lado, alquilar en la ciudad tiene estos valores promedio: un monoambiente de 40 m² se publicó en octubre a $786.735 por mes; un dos ambientes de 50 m², a $909.058; y un tres ambientes de 70 m², a $1.230.282. Los montos corresponden a avisos publicados y no contemplan expensas ni servicios.

La combinación de venta en dólares al alza y alquiler en pesos con ajuste moderado impactó en la rentabilidad. La rentabilidad bruta anual se estabilizó en torno al 5,7%, lo que implica que se necesitan 17,4 años de alquiler para recuperar la inversión, un 14,9% menos que un año atrás. Es decir, el plazo de repago se acortó pese a la suba del valor de compra.

El fenómeno se da en un contexto de mercado con contratos que todavía se reacomodan. La transición tras la derogación de la ley anterior sigue incidiendo en la oferta y en los precios de publicación, y los últimos contratos de la ley 27.551 terminan de vencer en este período. Ese recambio de stock explica parte del comportamiento dispar entre venta y alquiler.

Los datos de octubre muestran un mercado con dos velocidades. La compraventa recupera impulso en dólares, mientras el alquiler moderó sus aumentos y acumula una variación por debajo de la inflación. La rentabilidad, en tanto, se sostiene en un nivel que vuelve a hacer atractiva la inversión en ladrillo frente a otras alternativas.