Créditos hipotecarios: cuántos préstamos harían falta para que 2,5 millones de jóvenes se independicen

En Argentina hay 2,55 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años que todavía viven con sus padres u otros familiares, el 37% de esa franja etaria. Para que puedan independizarse harían falta entre 250.000 y 1,1 millones de créditos hipotecarios, según un informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda (OFAVA). El estudio advierte que el financiamiento por sí solo no resuelve el problema: también hay que ampliar la oferta de alquileres.

El dato surge de casi 6,9 millones de personas que integran ese rango de edad. Casi cuatro de cada diez jóvenes no lograron emanciparse, en un contexto de ingresos bajos, dificultad para ahorrar y un mercado de crédito hipotecario que todavía está lejos de consolidarse.

El informe plantea dos escenarios para dimensionar la demanda potencial. El primero, el más ambicioso, toma a la totalidad de los 2,55 millones que viven con sus padres y replica la distribución de los 4,4 millones que ya son independientes: el 44% es propietario, el 38% alquila y el 18% accede por otras vías. Si se mantuviera esa proporción, unos 1,13 millones pasarían a ser propietarios, 970.000 alquilarían y 447.000 accederían a una vivienda por otras modalidades. Como la mayoría no tiene ahorros ni herencia para comprar al contado, la demanda potencial de financiamiento llegaría a alrededor de 1,1 millones de créditos.

El segundo escenario es más realista: reducir la proporción de jóvenes que viven con sus padres del 37% actual al 30,1%, el promedio de la Unión Europea en 2025. En ese caso, unos 460.000 jóvenes deberían dejar el hogar familiar: cerca de 247.000 accederían a una vivienda propia y otros 217.000 alquilarían. Así, se necesitarían alrededor de 250.000 créditos hipotecarios.

La conclusión del trabajo es que, incluso en el escenario más conservador, la solución requiere ampliar tanto el financiamiento como la oferta de viviendas en alquiler, ya que el alquiler absorbe entre el 38% y el 47% de los nuevos emancipados. En esa línea, el mercado de créditos viene mostrando movimientos: el Banco Hipotecario amplió a ocho años el crédito UVA para casas modulares y el FGS lanzó una segunda licitación por $200.000 millones para ampliar el acceso.

Otra cosa es cuántos pueden efectivamente acceder a un préstamo. OFAVA analizó a los hogares inquilinos de 11 de los principales aglomerados urbanos, bajo la premisa de que son los que más naturalmente podrían pasar del alquiler a la propiedad. Tomó ingresos familiares, situación laboral y un crédito UVA de US$75.000 a 20 años, con tasa del 7,5% y una cuota que no supere el 25% del ingreso del hogar. Solo contempló hogares con jefes en empleos formales.

Los resultados muestran un universo reducido: en las 11 ciudades, unos 505.000 hogares inquilinos podrían acceder a un crédito para un departamento de dos ambientes, cifra que cae a 359.000 para uno de tres ambientes. En ninguna de las ciudades analizadas más del 18% de los inquilinos podría comprar un dos ambientes con financiamiento, y el máximo para tres ambientes baja al 14%. En ocho de las 11 ciudades, menos de uno de cada siete hogares inquilinos podría acceder a un dos ambientes.

El estudio también pone el foco en el alquiler como herramienta central. El 86% de los jóvenes de 25 a 35 años que no se emanciparon vive en hogares propiedad de sus padres u otros familiares, y apenas el 7% alquila. La distribución varía por provincia: en diez provincias, sobre todo del norte y la Patagonia, al menos el 94% de los no emancipados vive en hogares propios. En la ciudad de Buenos Aires esa proporción baja al 63% y el 21% reside en hogares inquilinos.

Para el informe, esa diferencia refleja que donde hay un mercado de alquileres más desarrollado los jóvenes tienen más alternativas para irse de la casa familiar, mientras que donde la oferta es limitada quedarse puede ser la única opción viable. Por eso, el desafío tiene dos caras: generar condiciones para que más personas compren con crédito y sostener un mercado de alquileres que permita independizarse sin ser propietario.