Herencias vacantes: cómo comprar departamentos hasta 40% más baratos en subastas

Comprar un departamento a un valor muy inferior al promedio del barrio es posible en la Ciudad de Buenos Aires a través de las herencias vacantes, un mecanismo legal que se activa cuando una persona fallece sin herederos conocidos o cuando ninguno se presenta a reclamar la sucesión. En esos casos, el Estado toma posesión del inmueble y lo devuelve al mercado mediante subastas públicas.

La administración de esos bienes queda en manos de la Defensoría General porteña, que los inventaría, conserva y finalmente vende. El objetivo es evitar que las propiedades queden abandonadas, se deterioren o sean intrusadas, y a la vez generar ingresos para el propio Estado.

Los precios bajos responden a que el Estado no busca maximizar la ganancia como lo haría un propietario privado, sino garantizar que la propiedad se venda y se regularice. Por eso, el valor de base suele ubicarse entre un 20% y un 40% por debajo del precio promedio del barrio, según el estado del inmueble, la ubicación y la antigüedad del edificio.

El proceso de compra difiere del tradicional. Las subastas las organiza generalmente el Banco Ciudad y los interesados deben inscribirse, presentar documentación y depositar una garantía. Durante el remate, cada unidad se ofrece con un precio base y los participantes ofertan en tiempo real. El mejor postor se adjudica la propiedad y luego completa el pago en los plazos establecidos. No hay negociación privada ni posibilidad de reservar la unidad.

Una vez adjudicado el inmueble, el comprador recibe una escritura otorgada por el Estado, lo que brinda seguridad jurídica. Algunos casos pueden requerir trámites adicionales, como la regularización de servicios o la actualización de planos, sobre todo en edificios antiguos.

Un repaso por las últimas subastas muestra la magnitud de la diferencia. En Balvanera, un departamento de 2 ambientes en un edificio de los años 70 arrancó en US$35.000, cuando su tasación ronda los US$60.000. En Caballito, un monoambiente que cuesta entre US$45.000 y US$50.000 tuvo un precio base de US$28.000. Y en Flores, una unidad de 3 ambientes valuada entre US$70.000 y US$85.000 se ofreció desde US$45.000.

Por zona, Balvanera y Once concentran los valores más bajos, entre US$25.000 y US$40.000, seguidas por Flores y Floresta, con bases de US$30.000 a US$45.000. En un rango intermedio aparecen Caballito, Almagro y Boedo, de US$40.000 a US$60.000, mientras que Microcentro, San Nicolás y Monserrat se mueven entre US$45.000 y US$65.000.

En el segmento alto figuran Recoleta, con valores que inician entre US$60.000 y US$90.000, y más arriba Palermo, con bases de US$70.000 a US$110.000. En la cima aparece Belgrano, con precios base que pueden ir de US$80.000 a US$120.000.

El estado de conservación suele jugar en contra. Muchas de estas unidades pertenecían a personas mayores que vivían solas y no hicieron reformas durante años, por lo que necesitan trabajos de modernización: desde pintura y electricidad hasta renovación de cocina o baño.

Las herencias vacantes cumplen además una función urbana, ya que evitan que los departamentos queden vacíos durante años, se deterioren o generen problemas en los consorcios. Al subastarlos, se previenen situaciones de abandono.