Ignacio Aldazabal: el modelo de inversión inmobiliaria que llega desde Miami a la Argentina

En un mercado inmobiliario jaqueado por el aumento del costo de construcción, que en dólares se disparó más de 140% desde septiembre de 2023, Ignacio Aldazabal fundó HA Emprendimientos con una lógica distinta: trasladar al real estate la metodología del mundo financiero. Quinta generación de una familia vinculada al mercado de capitales argentino desde 1890, el desarrollador sostiene que “no hay que mirar el real estate como desarrollo y construcción de metros cuadrados, sino como una alternativa de inversión”.

La empresa no realiza preventas para financiar las obras que construye. En cambio, se asegura tener todo el capital desde el momento en que arranca la construcción. “De esta manera no corremos el riesgo de malvender los departamentos por necesidad de liquidez”, explica Aldazabal, director y socio de Aldazabal y Cía, firma creada hace 136 años dedicada a la administración de fondos personales y corporativos.

El origen del proyecto fue la propia demanda de los clientes. “Los mismos clientes nos empezaron a pedir consejos sobre dónde invertir en ladrillos y definimos empezar a construir”, relata el empresario. La compañía comenzó desarrollando únicamente en el país, pero fueron sus propios inversores los que pidieron opciones fuera del territorio nacional. Así surgió la idea de construir en Uruguay y en Miami.

En Miami lograron financiamiento por US$110 millones para construir una torre de 35 pisos y 328 unidades en la zona de Edgewater, que estará lista en el segundo trimestre de 2028. “Los departamentos no se comercializan de manera individual, sino que los inversores adquieren participaciones de capital —equity— en el emprendimiento”, detalla el modelo de negocio.

De esta manera, el emprendimiento permanece bajo la titularidad de un único propietario societario. Una vez finalizada la obra, una empresa especializada se encarga de alquilar y administrar las unidades. Cuando el inmueble alcanza una renta anual estabilizada, se pone a la venta el edificio entero y, generalmente, es adquirido por un fondo institucional. Así, los inversores recuperan el capital aportado y obtienen la rentabilidad generada por la operación. Se trata del modelo multifamily que Aldazabal sueña con traer a la Argentina.

“El negocio no pasa por el alquiler sino por el monto en el que se vende que se reparte entre los inversores”, señala y refuerza la idea: “Tenés doble cliente: el inquilino y el comprador institucional”. Su estrategia es construir lo que los fondos buscan: edificios de entre 250 y 500 unidades, orientados principalmente a un público joven. Con la torre de Miami, Aldazabal estima alcanzar una rentabilidad cercana al 70% para los inversores de punta a punta, en un plazo estimado de cuatro años.

“Nunca negociamos la location, todos los proyectos están bien ubicados”, afirma Aldazabal, y aclara que de esa forma tienen una garantía de resguardo de la inversión, además de reducir el riesgo tanto respecto de la apreciación futura del activo como de la renta que pueda generar.

¿Por qué no llegó el multifamily a la Argentina? No existe una única respuesta. Uno de los principales obstáculos es la ausencia de un mercado secundario, con compradores capaces de adquirir un edificio completo, asegura Aldazabal. En Estados Unidos, ese comprador final suele ser un fondo institucional, que incorpora el edificio completo a su cartera como un activo generador de renta. En la Argentina, “ese jugador todavía no está suficientemente desarrollado”, indica.

A esto se suman las normativas vigentes que complejizan las operaciones. “Si terminan de producirse cambios legislativos, como el desalojo exprés, y se sigue profundizando el mercado de capitales, queremos avanzar hacia un modelo multifamily de equity acá”, sintetiza.

En la Argentina, el modelo de negocio arranca con la compra de la tierra, que se fondea con inversores, y luego la construcción se financia con instrumentos financieros. Así, la empresa no depende de la venta anticipada de departamentos para terminar la construcción, lo que le permite evitar uno de los principales riesgos del modelo tradicional: desprenderse de unidades a precios bajos por una necesidad inmediata de caja.

Aldazabal afirma que la mirada financiera permite entender al mercado inmobiliario y al mercado de capitales como herramientas diferentes dentro de una estrategia de inversión: el real estate como activo tangible con potencial de renta y apreciación, y los activos financieros como instrumentos que, entre otras características, pueden aportar mayor liquidez. “Esto es lo que se viene a la Argentina, es una forma profesional de encarar el real estate”, concluye.