Remates de propiedades: cuánto se ahorra de verdad frente al mercado

Comprar una propiedad en remate suele asociarse a una idea concreta: pagar menos que en el mercado tradicional. La premisa es cierta en muchos casos, pero el ahorro real depende de factores que van desde el tipo de subasta hasta el estado de ocupación, las deudas asociadas y los gastos posteriores a la adjudicación.

En un contexto donde los precios de venta muestran poca flexibilidad, las subastas judiciales y extrajudiciales se consolidan como una vía para acceder a valores más bajos. La diferencia entre lo que se publica y lo que finalmente se paga puede variar de manera significativa: la clave es entender cómo se arma la cuenta completa y cuál es el rango de ahorro que se puede esperar.

Los remates judiciales ofrecen los precios base más bajos del mercado. En CABA, una propiedad que en el mercado tradicional se publica en US$80.000 puede tener un precio base de US$40.000 o incluso menos. Esa diferencia inicial del 40% al 60% es habitual en remates por sucesión, ejecuciones hipotecarias o herencias vacantes.

El precio base, sin embargo, no es el valor final. En la subasta las ofertas suelen elevar el monto entre un 10% y un 30% según la demanda y la ubicación. Aun con esa suba, la propiedad suele adjudicarse por debajo del valor de mercado. En remates extrajudiciales, como los del Banco Ciudad, la brecha es menor pero sigue siendo relevante: entre un 20% y un 40% menos que una operación tradicional.

El estado de ocupación es uno de los factores que más influye en el ahorro. Las propiedades desocupadas atraen más oferentes y el precio final tiende a acercarse al valor de mercado. Las ocupadas, en cambio, ya sea por condóminos, familiares o terceros, suelen adjudicarse a valores mucho más bajos porque implican tiempos y costos adicionales.

En esos casos el ahorro puede superar el 50% del valor de mercado, pero el comprador debe contemplar honorarios legales, tasas judiciales y el tiempo que llevará obtener la posesión efectiva. En remates por división de condominio es común que el ocupante sea uno de los copropietarios, lo que reduce el riesgo de conflicto, aunque no elimina la necesidad de tramitar la entrega del inmueble después de la adjudicación.

Las deudas asociadas también impactan en la ecuación. En remates judiciales, las expensas y tasas suelen quedar a cargo del comprador, lo que puede sumar montos relevantes si la propiedad arrastra años de impagos. En algunos casos, las deudas pueden representar entre US$1000 y US$5000, según el edificio y el tipo de juicio. En remates extrajudiciales las deudas suelen estar más ordenadas, lo que reduce el riesgo y acota los costos adicionales.

Otro punto clave es el estado de la propiedad. Muchas unidades en remate requieren refacciones, porque estuvieron años sin mantenimiento o necesitan una puesta en valor para alcanzar estándares actuales. Las reformas pueden representar entre un 5% y un 20% del valor del inmueble, según la antigüedad y el estado general. El comprador puede tener que invertir en electricidad, gas, sanitarios, pintura o carpinterías, lo que reduce parte del ahorro inicial.

Cuando se analiza la cuenta completa, en propiedades desocupadas y sin deudas relevantes el ahorro suele ubicarse entre el 20% y el 35% respecto del mercado. En propiedades ocupadas, con deudas o con necesidad de refacción, el ahorro puede ser mucho mayor: entre el 40% y el 60%, e incluso más en casos excepcionales.

La diferencia más grande aparece en unidades con ocupación prolongada o en remates por sucesión donde el precio base es especialmente bajo. En esos escenarios, el comprador asume más trabajo y más tiempo, pero accede a valores que difícilmente se encuentran en una operación tradicional.