Remates de propiedades: los gastos ocultos que pueden cambiar la cuenta final

Comprar una propiedad en remate aparece como una oportunidad tentadora: los precios base suelen estar muy por debajo de los valores de mercado. Sin embargo, al precio de la oferta hay que sumarle una serie de gastos obligatorios que pueden modificar de manera sustancial el costo final de la operación. Conocerlos de antemano es clave para calcular con precisión cuánto se va a pagar en realidad.

El primero es el depósito en garantía, requisito para participar de la subasta. Representa entre el 3% y el 10% del precio base, según el tipo de remate y la entidad organizadora. Si el comprador gana, ese monto se descuenta del precio final, pero exige inmovilizar dinero desde el arranque. A eso se suma la comisión del martillero: en los remates judiciales se ubica entre el 3% y el 4% del valor de adjudicación, y en los extrajudiciales puede trepar al 5% o más. Es un pago obligatorio e inmediato, por fuera del precio del inmueble.

Otro punto que altera la cuenta es el estado de ocupación. En muchos remates, sobre todo judiciales, la propiedad se vende “tal cual está”: puede estar ocupada por familiares del titular, inquilinos con contratos vencidos o intrusos. En esos casos, el comprador debe afrontar los costos del desalojo, con honorarios legales, tasas judiciales y, a veces, meses de espera. No es un gasto fijo, pero puede ser significativo.

También pesan las deudas asociadas al inmueble. En los remates judiciales, las expensas y el ABL suelen quedar a cargo del comprador; en los extrajudiciales, la situación varía según el caso. Es habitual que aparezcan expensas atrasadas, tasas municipales impagas o servicios acumulados. En edificios antiguos, las expensas pueden incluir fondos de reserva o cuotas extraordinarias que se transfieren al nuevo propietario. En algunos remates, esas deudas suman cientos de miles de pesos y modifican por completo el cálculo inicial.

La escritura es otro rubro relevante. En los remates judiciales la realiza el juzgado o el organismo correspondiente, y el comprador paga los honorarios del escribano designado más los impuestos de transferencia. En los extrajudiciales se escritura como en cualquier operación inmobiliaria, con gastos de escribanía que representan entre el 1,5% y el 3% del valor del inmueble. A eso se agregan sellos, certificados y trámites administrativos que, aunque menores, impactan en el total.

Un gasto que muchos pasan por alto es el de refacción y adecuación. Las propiedades en remate suelen estar en estado original, con años de falta de mantenimiento. Pintura, electricidad, gas, sanitarios, carpinterías y cocina son rubros que, en la mayoría de los casos, requieren intervención inmediata. Esos trabajos pueden representar desde un 5% hasta un 20% del valor del inmueble, según el estado y la antigüedad.

Finalmente, está el factor tiempo. Los remates judiciales pueden demorar semanas o meses en completar la adjudicación y la entrega del inmueble. Durante ese período, el comprador debe mantener liquidez, afrontar gastos asociados y esperar la disponibilidad efectiva de la propiedad. En casos con ocupantes, la espera se extiende aún más. Comprar en remate sigue siendo una vía atractiva para acceder a propiedades a valores inferiores al mercado, pero solo cuando se entiende el cuadro completo.