Rentabilidad de alquileres en CABA: Lugano lidera con más de 9% anual

La rentabilidad de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene en el centro de la escena para los inversores inmobiliarios. A agosto de 2026, último mes relevado, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en la ciudad se ubicó en 5,7%, tomando como referencia un dos ambientes de 50 m². El dato implica que se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, 9,2% menos de lo requerido un año atrás, según un informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.

La verdadera diferencia aparece al mirar el mapa de la ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Lugano supera el 9% anual de renta bruta, mientras que en Nueva Pompeya se ubica en 7,3%, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora. Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento: menor valor por metro cuadrado para la compra y alquileres que se sostienen.

En la vereda opuesta aparecen los barrios premium. Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano registran rentabilidades más acotadas, que oscilan entre el 3,2% y el 4,7% anual. Los altos valores de venta y de alquiler comprimen la rentabilidad, aun con una demanda sólida y bajo riesgo de desocupación. Los barrios que presentan los precios de venta más caros tienden a ser, precisamente, los que menos renta bruta anual generan.

El contexto del mercado acompaña esa tendencia. Tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Aun así, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.

Los analistas coinciden en que, si el crédito hipotecario logra masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios implicarían una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo. Los valores de venta, en tanto, comenzaron a recuperarse luego de una importante caída pospandemia, aunque en los últimos meses la suba se moderó de forma significativa.

Para el inversor, la rentabilidad es lo que más pesa al momento de comprar una propiedad destinada al alquiler. La brecha entre los barrios del sur y los del corredor norte porteño marca una diferencia que puede superar los cinco puntos porcentuales en la renta bruta anual.