Alquileres: los tres puntos clave que hay que acordar antes de firmar un contrato

La derogación de la ley de alquileres a fines de 2023, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), reconfiguró el mercado de las locaciones en Argentina. Desde entonces, inquilinos y propietarios negocian de manera directa las condiciones de cada contrato, sin los parámetros que fijaba la norma anterior. Esa libertad, sin embargo, exige que todo lo acordado quede expresamente por escrito para evitar conflictos.

Son tres los ejes que conviene discutir, acordar y plasmar en el contrato antes de la firma: la forma de pago, la duración del acuerdo y las garantías o depósitos. En cada uno de ellos, el margen de negociación es amplio y las decisiones que se tomen marcarán el desarrollo de la relación entre las partes.

El primer punto es la forma de pago. Los contratos pueden pactarse en pesos, en dólares o en cualquier moneda que las partes definan. Ninguna de las partes puede exigir por sí sola el pago en una moneda distinta a la establecida en el acuerdo. También hay que definir el tipo de indexación y su periodicidad: ya no rige el Índice de Contratos de Locación (ICL) ni el índice Casa Propia, por lo que se puede atar el valor a la inflación, a la evolución salarial, al índice de precios mayoristas, al valor de la nafta o a una combinación de índices.

En la práctica, la mayoría de los contratos firmados en pesos se cierran con ajustes cuatrimestrales o trimestrales, por 24 meses y con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como referencia, aunque algunos todavía se pactan bajo el ICL. La periodicidad del ajuste queda a criterio de las partes y debe quedar asentada en el documento.

El segundo eje es la duración del contrato. El plazo lo fijan las partes y, si no se aclara, la norma supletoria establece dos años. Vinculado a esto aparece la rescisión: bajo la ley derogada, el inquilino podía resolver el contrato sin expresión de causa después de los seis meses, con una indemnización de un mes y medio de alquiler, o de un mes si pasaba el año, siempre con aviso previo de 30 días.

Hoy las partes pueden acordar cuándo se rescinde, con cuánta anticipación se notifica y qué indemnización corresponde. Si nada de esto se especifica, el DNU dispone que el inquilino puede rescindir en cualquier momento y sin aviso previo, pero deberá indemnizar al propietario con el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación hasta el fin del contrato. En un contrato de un año, quien se va al sexto mes paga el 10% de los seis meses restantes al valor vigente al momento de devolver el inmueble.

El tercer punto son las garantías y los depósitos. Ya no hay un tope para el monto del depósito: la ley anterior fijaba un mes de alquiler y ahora ese valor queda a criterio de las partes. Lo mismo ocurre con las garantías, que antes obligaban al inquilino a ofrecer dos opciones y al propietario a elegir una, como una garantía propietaria, un recibo de sueldo o un seguro de caución. Con la derogación, todo queda sujeto al libre acuerdo.

Los contratos de locación se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación. Dejar por escrito cada condición evita malentendidos y otorga respaldo a ambas partes frente a cualquier diferencia futura.