Airbnb o alquiler tradicional en Buenos Aires: cuánto rinde cada opción

Los inversores del mercado inmobiliario porteño enfrentan una decisión cada vez más frecuente: destinar su propiedad al alquiler tradicional o al temporario. En un contexto cambiante, con una Ley de Alquileres derogada por DNU en 2024, precisar cuál conviene más no es sencillo. La renta bruta del alquiler tradicional se ubica hoy entre el 5% y el 7% anual, según coinciden inmobiliarias y operadores del sector.

“Los alquileres tradicionales hoy rinden entre un 6% y un 7%, dependiendo de la zona y del producto. Como regla, no dan más del 7. Pero entre 5,5% y 6,5% es una renta aceptable”, señala Mateo García, Director Residencial en Toribio Achával. Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, coincide: “La rentabilidad del mercado del alquiler tradicional se encuentra en el orden del 5 y 6% bruto”.

Más allá del número, hay variables que condicionan el rendimiento. Balayan advierte que las expensas elevadas erosionan la rentabilidad. “Si el valor de las expensas es muy elevado, erosiona la rentabilidad. Cuando son muy altas, sin servicios o estado de mantenimiento que las justifiquen, termina haciendo que el precio de alquiler baje respecto de comparables”, explica.

La vacancia también pesa. Cada mes sin inquilino es ingreso perdido. En ese punto, el panorama actual es favorable. “En Buenos Aires, todo lo que está en alquiler prácticamente se alquila, hay oferta y hay demanda, así que está funcionando bien ese circuito”, asegura García.

Del otro lado, los alquileres temporarios vivieron una expansión notable tras la pandemia. Ya sea vía Airbnb, otras plataformas o empresas de gestión directa, las rentas suelen ser algo más altas en términos estrictos, pero las variables adyacentes cobran mayor peso. “El temporario es un poco más rentable por tipo de producto, pero está muy alineado a lo que tiene que ver con el turismo. Y hoy el turismo está medio flojo”, analiza García.

Los datos de publicación en portales reflejan el giro del mercado. Desde el DNU de Milei, los avisos de alquileres temporarios en Zonaprop cayeron de un pico de 12.000 por mes en 2021 a unos 4.000 en la actualidad, mientras que los tradicionales treparon de un rango de entre 4.000 y 6.000 a casi 17.000.

En cifras concretas, según las firmas globales AirDNA y AirROI, la renta temporaria en Buenos Aires genera ingresos anuales de entre US$8.000 y US$8.100 por unidad, con una ocupación de entre 45% y 65%. Traducido a una métrica comparable, equivale a una rentabilidad bruta del 6% al 9% anual sobre propiedades de US$90.000 a US$130.000, el rango típico de departamentos de uno y dos ambientes usados en CABA.

Es decir, el temporario supera o iguala la renta tradicional del 5% al 7%, pero con mayor volatilidad, costos operativos más altos (limpieza, mantenimiento, gestión, comisiones) y una ocupación que nunca llega al 100%. Mientras el alquiler tradicional ofrece ingresos estables y previsibles, el temporario depende de la estacionalidad, la ubicación, la calidad del equipamiento y la capacidad del anfitrión para sostener tarifas competitivas.

Las tres fuentes coinciden en que Buenos Aires sigue siendo un mercado de baja regulación para el alquiler temporario, con entre 22.000 y 40.000 unidades activas, y una demanda que permite sostener ingresos anuales que, en promedio, igualan o superan la renta tradicional, aunque con un nivel de trabajo y riesgo mayor.