Alquileres: los tres puntos clave que hay que aclarar antes de firmar el contrato

En diciembre de 2023, la derogación de la ley de alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) reconfiguró por completo el mercado de locación. Desde entonces, inquilinos y propietarios tienen libertad para pactar las condiciones del contrato, pero esa flexibilidad también trae riesgos si no se definen algunos puntos esenciales.

Para evitar malentendidos, los especialistas recomiendan prestar especial atención a tres aspectos: la forma de pago, la duración del contrato y las garantías. Cada uno de ellos debe quedar explicitado por escrito antes de la firma.

En cuanto al pago del alquiler, lo primero que hay que acordar es la moneda. Puede ser pesos, dólares o cualquier otra divisa que las partes acepten, pero debe constar en el contrato. Ninguna de las partes puede exigir unilateralmente un cambio de moneda.

También es clave definir el índice de actualización y la periodicidad de los ajustes. Ya no es obligatorio usar el Índice de Contratos de Locación (ICL) ni el Casa Propia; se puede atar el valor a la inflación, a los salarios, a los precios mayoristas o incluso a una combinación de indicadores. La frecuencia del ajuste también es libre: puede ser trimestral, cuatrimestral o la que se acuerde.

En la práctica, la mayoría de los contratos en pesos se firman con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, por 24 meses y con el IPC como referencia, aunque algunos todavía usan el ICL.

El segundo punto es la duración del contrato. Si no se especifica, el plazo legal es de dos años. Pero las partes pueden establecer un término distinto, siempre que quede asentado. Además, hay que definir las condiciones de rescisión: cuándo se puede rescindir, con cuánta anticipación y qué indemnización corresponde. Si no se pacta nada, el DNU establece que el inquilino puede irse en cualquier momento, pero debe pagar al propietario el 10% del saldo del canon locativo futuro.

Por ejemplo, en un contrato de un año, si el inquilino se va al sexto mes, deberá abonar el 10% de lo que el dueño hubiera percibido por los seis meses restantes, calculado al valor vigente al momento de devolver el inmueble.

El tercer punto son las garantías y depósitos. Ya no hay límites para el monto del depósito de garantía: puede ser un mes, dos o el que se acuerde. Tampoco hay reglas sobre qué tipo de garantía se acepta; puede ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo, un seguro de caución o cualquier otra que las partes consideren adecuada.

La recomendación de los especialistas es clara: todo debe quedar por escrito. Cuanto más detallado sea el contrato, menos espacio para la interpretación y los conflictos. Así, tanto inquilinos como propietarios pueden proteger sus derechos y evitar sorpresas durante la vigencia del acuerdo.