Cómo redactar un contrato de alquiler que incluya muebles y artefactos

Incluir muebles y artefactos en un contrato de alquiler es una práctica cada vez más habitual, tanto en locaciones temporarias como tradicionales. Sin embargo, hacerlo correctamente exige un nivel de detalle que muchas veces se pasa por alto. Así lo advierte Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

El especialista señala que la clave está en redactar acuerdos “casuísticos y explícitos” para evitar discusiones posteriores. El primer paso es distinguir el tipo de contrato, ya que no es lo mismo una vivienda amueblada que un local comercial con equipamiento específico. En las locaciones temporarias, como los alquileres turísticos, la normativa permite pactar cualquier plazo, pero esa flexibilidad no elimina la necesidad de documentar con precisión qué bienes se entregan.

Abatti observa que existe “una mala praxis generalizada” en la confección de inventarios, especialmente porque muchos propietarios omiten asignar un valor de reposición a cada objeto. Esa omisión suele derivar en conflictos: sin un monto pactado, cualquier rotura o faltante abre discusiones que pueden extenderse durante semanas y terminar en descuentos arbitrarios del depósito de garantía.

Para evitarlo, recomienda que cada ítem del inventario tenga un valor asignado, incluso si ese valor no coincide con el precio real de mercado. Según el especialista, el contrato puede fijar montos “caprichosos”, siempre que ambas partes los acepten. Lo importante es que el número esté escrito, porque en caso de daño o pérdida se aplicará lo pactado, amparado por el principio de libertad contractual del artículo 958 del Código Civil y Comercial. Lo fundamental es que el inventario sea completo, detallado y acompañado de fotografías, especialmente en alquileres de mayor envergadura, donde incluso puede intervenir un escribano para certificar el estado de los bienes.

En los contratos comerciales, el nivel de detalle debe ser aún mayor. Un bar, una panadería o un local gastronómico dependen de equipamiento específico cuyo funcionamiento requiere mantenimiento periódico. Por eso, Abatti subraya que el inquilino debe asumir por escrito la obligación de realizar los servicios técnicos oficiales de cada aparato. “Es importantísimo que el inquilino asuma la obligación de realizar los service cada seis meses”, señala, y agrega que el contrato puede prever multas por incumplimiento e incluso la rescisión si la falta de mantenimiento se vuelve reiterada. La obligación no se limita a grandes máquinas: heladeras, campanas extractoras, cocinas industriales y cualquier otro activo deben estar inventariados y valuados, igual que en los contratos de vivienda.

En casas, departamentos y propiedades dentro de countries, la lógica es similar. Los artefactos de calefacción, aire acondicionado, calderas y calefones requieren service regular, y el contrato debe establecer quién lo realiza, con qué frecuencia y bajo qué condiciones. En muchos casos, el locador prefiere enviar a sus propios técnicos de confianza, y esa modalidad también debe quedar asentada para evitar malentendidos. La regla general es que todo lo que se entrega debe estar inventariado, fotografiado y valuado, y que el inquilino debe hacerse cargo del mantenimiento ordinario.

La recomendación final de Abatti es que estos contratos no se redacten de manera genérica. Cada propiedad tiene particularidades y cada conjunto de bienes exige previsiones específicas. Por eso insiste en que el acuerdo sea minucioso, que contemple escenarios de rotura, pérdida, desgaste y mantenimiento, y que incluya la firma del locador, el locatario y el fiador. Solo así se logra un instrumento que reduzca la posibilidad de conflicto y brinde seguridad jurídica a ambas partes.