Créditos hipotecarios: el desafío de que no aparezcan y desaparezcan, según expertos

El sistema hipotecario argentino enfrenta un problema estructural: la falta de fondeo de largo plazo. Los bancos captan depósitos mayoritariamente a plazos cortos y deben prestar para viviendas a 20 o 30 años. Resolver ese descalce es indispensable para construir un mercado hipotecario profundo y sostenible.

En ese marco, el Gobierno anunció que estudia la posibilidad de que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) coloque depósitos a largo plazo en los bancos, condicionados a que esos recursos se destinen a otorgar hipotecas. La medida fue valorada por el sector inmobiliario, que la venía impulsando, pero consideran que no alcanza.

Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) sostienen que, si se busca reactivar la construcción, se debería dar un paso más: que parte de esos fondos se oriente a financiar viviendas en construcción, mediante hipotecas divisibles.

El presidente de CEDU+AEV, Damián Tabakman, explicó que existe un problema de tiempos: un proyecto inmobiliario tarda tres o cuatro años en terminarse, y nadie puede asegurar que dentro de cuatro años exista la misma oferta hipotecaria que hoy. “El crédito hipotecario ha sido extremadamente volátil. Aparece, desaparece y vuelve a aparecer al ritmo de las crisis macroeconómicas”, afirmó.

Por eso, propone financiar al comprador desde el pozo. La hipoteca divisible permite estructurar este tipo de operaciones: el comprador accede a financiamiento de largo plazo mientras la vivienda está en construcción y el desarrollador recibe los fondos para avanzar con la obra. En Argentina ya existe el marco jurídico para hacerlo, pero falta una operatoria bancaria desarrollada a escala.

Países de la región, como Perú, ya implementaron mecanismos de financiamiento de viviendas futuras con participación bancaria desde etapas tempranas. El impacto económico sería mayor que financiar solo viviendas terminadas, ya que pone en marcha obras, genera empleo, y moviliza proveedores y materiales.

Tabakman también se refirió a los créditos en dólares para empresas, habilitados por el Gobierno, y señaló que probablemente tarden en alcanzar un volumen significativo. El desarrollo inmobiliario no funciona como una empresa tradicional: cada emprendimiento es un proyecto independiente, muchas veces estructurado a través de fideicomisos, y su evaluación requiere un análisis de project finance.

La banca argentina tiene más experiencia en créditos comerciales que en financiamiento de proyectos inmobiliarios bajo esa lógica, y los desarrolladores no están acostumbrados a financiarse con deuda bancaria. Construir ese conocimiento llevará tiempo, por lo que el incentivo del FGS es clave.

“Si los bancos saben que pueden acceder a recursos de largo plazo en condiciones atractivas a cambio de desarrollar programas de hipotecas divisibles, tendrán un motivo concreto para crear equipos y aprender a evaluar proyectos”, remarcó el experto.

El objetivo, concluyó, no debería ser solo recuperar el crédito hipotecario que alguna vez existió, sino construir un sistema mejor, donde el ahorro argentino de largo plazo financie viviendas, las familias accedan al crédito antes de que las unidades estén terminadas, y ese financiamiento ayude a aumentar la oferta y a poner en marcha la construcción.