Donación de propiedades en Argentina: qué cambió la ley y cómo se reclama hoy

Recibir una casa o un departamento como donación en Argentina dejó de ser una carga legal. Hasta hace pocos años, ese título arrastraba la condición de "observable", una traba que complicaba la venta del inmueble o su uso como garantía bancaria. El giro llegó con la sanción de la Ley 27.587 en 2020, que reformó cuatro artículos del Código Civil y Comercial y devolvió certeza jurídica a quienes planifican la herencia en vida.

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires define la donación como el acto jurídico por el cual una persona, el donante, dispone un bien a favor de otra, el donatario, en forma gratuita. Como se celebra en vida de ambas partes, el bien pasa de inmediato al patrimonio del donatario, que debe aceptarlo. Para el caso de inmuebles, la ley exige escritura pública ante escribano.

Antes de la reforma, si un heredero legítimo consideraba que una donación perjudicaba su cuota hereditaria, podía ejecutar una acción de reducción directamente sobre la propiedad, incluso si ya había sido transferida a un nuevo dueño. Ese mecanismo congelaba el mercado y desvalorizaba los inmuebles con antecedentes de donación.

Con el esquema vigente, se resguarda la situación de los compradores de buena fe. Las disputas entre herederos se trasladan a instancias de compensación financiera, como la acción de colación, sin interferir sobre el inmueble. La legislación conserva un margen de 10 años desde la donación para que los herederos reclamen si consideran lesionada su legítima, pero la demanda debe encauzarse contra el donatario primario y nunca contra el adquirente posterior.

Desde la entidad notarial destacan que el cambio "puso fin a un sistema jurídico laberíntico que obstruía la circulación de bienes". La medida también benefició a organizaciones de la sociedad civil como UNICEF, Cruz Roja Argentina y Cáritas, cuyas actividades dependen en buena medida de este tipo de contribuciones.

La legítima hereditaria continúa protegida, pero los bienes donados ya no sufren congelamientos comerciales ni caídas en su cotización. Esto brinda mayor certeza tanto a los propietarios que eligen transmitir sus bienes en vida como a los compradores de inmuebles con estos antecedentes.

Una donación también puede revocarse mediante una demanda judicial, aunque solo ante causales de ingratitud previstas en la ley. En esos casos, es indispensable acudir a la Justicia invocando formalmente esas razones, y es un juez quien determina si corresponde la revocación y su alcance.