Compraron un terreno sin salida en Missouri y la Justicia les negó la propiedad del camino

Una pareja de Missouri, en Estados Unidos, compró un terreno sin acceso a la carretera y consiguió que la Justicia le habilitara el paso por la propiedad del vecino, pero no podrá quedarse con esa franja. La Corte de Apelaciones del Distrito Sur de Missouri revocó el fallo que les otorgaba la titularidad de los 40 pies (12,2 metros) y ordenó que se trate como una servidumbre permanente.

El caso involucra a Clint y Morgan Bowen, que en 2023 adquirieron una parcela en el condado de St. Clair para construir una vivienda. El problema era concreto: la parcela no tenía una carretera pública que la conectara, y el camino llegaba hasta el campo lindero de Dylan Roeder.

Los Bowen se apoyaron en las secciones 228.340 a 228.358 de los Estatutos de Missouri y pidieron a la Justicia una franja para usar como camino privado a través del terreno de Roeder. En agosto de 2024, un tribunal de primera instancia consideró que ese acceso era imprescindible y autorizó la construcción sobre una porción del campo vecino.

Todo parecía resuelto para la pareja. El fallo les permitía comprar la franja y conservaba ciertos derechos de uso para Roeder. Pero el dueño del terreno cuestionó la decisión con un argumento legal: la norma habilitaba a conceder una servidumbre o derecho de paso sobre un inmueble ajeno, no a transferir su propiedad.

El tribunal revisó su resolución de octubre de 2024 y aceptó el planteo. Concedió entonces a los Bowen un derecho no exclusivo de entrada y salida por el camino privado. Sin embargo, el 10 de marzo de 2025, la sentencia definitiva volvió a darles la propiedad de la franja, con ciertos derechos de uso para Roeder. Disconforme, el vecino apeló.

La clave del caso está en la sección 228.358 de los Estatutos de Missouri, que establece que el camino privado creado por ese procedimiento debe constituir una permanent easement appurtenant, es decir, una servidumbre permanente vinculada a la propiedad beneficiada. La ley exige además que el trazado cause el menor daño, perjuicio e inconveniente posible al dueño del terreno.

Por eso, la existencia de una necesidad de acceso no implica que quien la solicita pueda apropiarse de la parte por donde pasa el camino. En su fallo, la Corte recordó que las normas que permiten establecer caminos privados sobre terrenos ajenos deben interpretarse de manera estricta, porque son una excepción a la protección general de la propiedad privada.

Los jueces concluyeron que el texto legal no autorizaba transferir la propiedad plena de la franja a los Bowen y establecieron una servidumbre permanente. El 26 de agosto de 2026, la Corte de Apelaciones del Distrito Sur le dio la razón a Roeder en la cuestión de la titularidad, revocó la sentencia anterior y devolvió el expediente al tribunal de primera instancia para que dicte una resolución acorde.

El caso recuerda que, en Estados Unidos, las reglas sobre servidumbres y caminos privados dependen de la legislación de cada estado. En Missouri se permite establecer un acceso cuando existe una necesidad estricta, pero se delimitan los derechos que puede obtener el dueño de la parcela. Una servidumbre puede garantizar el paso de vehículos sin que el beneficiario sea dueño del terreno: la titularidad permanece en manos del propietario original.

En definitiva, los Bowen podrán contar con un acceso a su terreno, pero no serán propietarios de la franja. Roeder, en tanto, conserva la titularidad del terreno respetando la servidumbre permanente establecida por la Justicia.