La oferta de departamentos en alquiler creció 317% en el AMBA desde 2023

La cantidad de departamentos disponibles para alquilar en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) aumentó un 317% en octubre de 2026 respecto de noviembre de 2023, según un informe de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA). El dato refleja la fuerte expansión de la oferta en los últimos tres años, en un contexto marcado por la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023.

El relevamiento se elaboró a partir de publicaciones activas en Mercado Libre, con datos de oferta actualizados al 25 de octubre. La recuperación de la oferta convive con subas de precios que se moderaron frente a etapas anteriores, aunque mantienen una tendencia alcista en términos nominales.

En concreto, los alquileres de casas aumentaron un 18,3% interanual en el AMBA, mientras que los departamentos registraron una suba del 17,9%. La diferencia entre ambos fue de apenas 0,4 puntos porcentuales. En la comparación mensual, las casas se encarecieron un 1,2% y los departamentos no registraron variaciones en el indicador general de la región. Todos los porcentajes están expresados en pesos corrientes.

El cambio de reglas para los contratos tuvo un impacto directo en la disponibilidad de unidades. La derogación de la normativa que regulaba los alquileres modificó las condiciones para los nuevos acuerdos y, desde entonces, la cantidad de departamentos ofrecidos se recuperó de forma marcada, tal como reflejan los datos del relevamiento. El tema se vincula con el fin de los contratos de la ley 27.551 y la transición hacia el nuevo esquema.

Por zona, la ciudad de Buenos Aires encabezó los incrementos interanuales del precio de alquiler de departamentos, con una suba del 25,2% en octubre de 2026 frente al mismo mes del año anterior. En segundo lugar se ubicó GBA Sur, con un alza del 23%, seguido por GBA Oeste, con un 17,3%, y GBA Norte, con un 13,9%.

En la comparación mensual, el sur del conurbano presentó el mayor incremento: los alquileres de departamentos subieron un 2,2% respecto de septiembre, mientras que en GBA Norte avanzaron un 1,5%, en GBA Oeste un 1% y en CABA un 0,8%. El informe también detectó diferencias a nivel barrial y municipal. Retiro fue el barrio porteño con mayor aumento mensual, con una variación del 7,3%, y Esteban Echeverría encabezó las subas entre los municipios del conurbano, tanto en casas (9,3% mensual) como en departamentos (4,8%).

El relevamiento también mostró una tendencia alcista en el precio de venta de los departamentos, aunque con diferencias respecto del mercado de casas. En octubre de 2026, el valor de venta de los departamentos en el AMBA subió un 2,2% interanual en dólares por metro cuadrado, mientras que el de las casas registró una variación de apenas el 0,1%. En la comparación mensual, CABA lideró los incrementos del precio de venta de departamentos, con una suba del 1,2%, seguida por GBA Norte con 0,9%, GBA Sur con 0,5% y GBA Oeste con 0,3%.

El mercado de casas mostró un comportamiento más débil: en GBA Norte los precios de venta retrocedieron un 3,9% mensual y en CABA disminuyeron un 0,1%. A nivel interanual, GBA Sur encabezó los aumentos del precio de venta de departamentos, con una variación del 4%, seguido por GBA Norte (+3,8%) y CABA (+3,2%).

Otro de los datos destacados es la evolución de la demanda de departamentos en venta en la ciudad de Buenos Aires. La cantidad de contactos en publicaciones de departamentos en venta aumentó un 11,6% interanual en septiembre de 2026, la primera variación positiva después de dos meses consecutivos de caídas. En términos mensuales, la demanda mejoró un 1,6% respecto de agosto. El repunte se produjo en un contexto en el que el nuevo esquema de financiamiento de largo plazo para créditos hipotecarios por parte de los bancos viene recibiendo fondeo a través de dos licitaciones, en septiembre y octubre. Para quienes evalúan una compra, conviene revisar los puntos clave antes de comprar un departamento.

El informe advierte que será necesario observar los próximos relevamientos para determinar si la recuperación de la demanda logra sostenerse. Así, el mercado inmobiliario del AMBA presenta un escenario de contrastes: una oferta de departamentos en alquiler que se multiplicó desde noviembre de 2023, precios de alquiler que continúan aumentando en términos nominales y señales incipientes de recuperación en la demanda de propiedades en venta.