Alquileres: terminan los últimos contratos de la ley 27.551 y cambia el mercado

Los últimos contratos de alquiler firmados bajo la versión original de la ley 27.551, que establecía plazos de tres años con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL), llegaron a su fin el 17 de octubre. La norma había entrado en vigencia en julio de 2020 y fue reformada en octubre de 2023, antes de su derogación por el DNU 70/2023 al inicio del gobierno de Javier Milei.

El caso de Martina, inquilina de un dos ambientes en Chacarita, resume el recorrido. Firmó en octubre de 2023 con un alquiler inicial de $280.000 y su última cuota fue de $1.139.971, tras dos actualizaciones del 209% y del 31,76%. Cuando volvió a buscar, se encontró con otra lógica: contratos más cortos y ajustes cada tres o cuatro meses.

La ley original nació con la intención de dar estabilidad a los inquilinos, pero su aplicación coincidió con una inflación que llegó a superar el 200% anual. En octubre de 2023 se reformó: se mantuvieron los tres años, pero los ajustes pasaron a ser semestrales por el índice Casa Propia. Esa versión duró poco más de dos meses, hasta que el DNU 70/2023 derogó la norma y abrió paso a la libertad contractual.

Aunque las reglas cambiaron, los contratos anteriores siguieron vigentes hasta su vencimiento. Por eso los últimos acuerdos con aumentos anuales terminan ahora, mientras que los firmados bajo la reforma de octubre de 2023, con ajustes semestrales, completarán su plazo entre octubre y diciembre de 2026. Según el Colegio Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, quedan menos de 20.000 contratos activos bajo ese régimen, equivalentes al 3,5% de los vigentes.

Para Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, el cambio fue positivo aunque está lejos de resolver el problema. "Yo creo que se mejoró un poco, se simplificó. Al haber derogado la ley y en esta mini recuperación del crédito hipotecario mejoran las capacidades de acceso a la vivienda", explicó.

Su planteo apunta a los precios iniciales. Como los propietarios sabían que no podrían actualizar durante 12 meses en un contexto de inflación alta, tendían a fijar valores de entrada elevados para compensar la pérdida. Ese monto también incidía sobre el depósito, las garantías y los seguros de caución: cuanto más alto el alquiler inicial, más dinero necesitaba una familia para mudarse.

"A mí lo de los tres años nunca me pareció tan grave. Sí creo que amplificó un problema que venía por este objetivo del congelamiento", afirmó. Durante los meses previos al ajuste el alquiler perdía valor frente a la inflación, pero al llegar la actualización podía duplicarse de un mes al siguiente. "Le rompías cualquier esquema de previsibilidad", sostuvo.

El economista también rescata aspectos positivos de la normativa original, como el reconocimiento de garantías distintas de la propietaria y un capítulo de alquiler social que nunca se implementó. En tanto, los aumentos anuales con inflación alta siguen siendo un tema de consulta frecuente entre inquilinos, igual que las dudas sobre quién paga los arreglos en un alquiler amoblado.

Tras la derogación, la oferta se recuperó. Según Zonaprop, en enero de 2024 el volumen de avisos aumentó 62% respecto del mes anterior y 195,4% en el año. En septiembre de 2026, el último mes relevado, las propiedades publicadas eran 3,6 veces más que en el mínimo de febrero de 2023.

Para Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, el problema central de la antigua ley fue la oferta. "La ley de alquileres agravó el acceso a la vivienda generando un efecto escasez innecesario. Ninguna medida que tienda a disminuir la oferta puede ser beneficiosa para quienes buscan alquiler", sostuvo. La derogación, dijo, "le dio oxígeno al mercado, despejó miedos de los propietarios e incentivó la vuelta al mercado de alquileres".

Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), consideró que la imposibilidad de actualizar durante 12 meses desalentó el alquiler tradicional e incentivó a volcar unidades al mercado temporario o a la venta. El fenómeno se nota en zonas puntuales: en el sur de la ciudad, La Boca y San Telmo ya casi empatan con Palermo en alquiler temporario.

Sin embargo, que haya más departamentos disponibles no significa que sea más fácil pagar el alquiler. Ese es el punto de discusión que queda abierto: la oferta se recuperó, pero el acceso sigue dependiendo del nivel de ingresos y del costo inicial que exige cada contrato.