Airbnb o alquiler tradicional en Buenos Aires: cuánto rinde cada opción en octubre 2026

En Buenos Aires, un departamento destinado a alquiler tradicional rinde entre 5% y 7% anual, mientras que uno puesto en plataformas como Airbnb puede alcanzar el 8% o más si está bien gestionado. La elección entre ambos modelos depende menos de la rentabilidad bruta y más de los gastos, la vacancia y el tiempo que el dueño esté dispuesto a dedicarle.

Los especialistas coinciden en que el mercado de alquileres tradicionales atraviesa un buen momento: hay oferta, hay demanda y la ocupación es alta. Mateo García, director residencial de Toribio Achával, sostuvo que "los alquileres tradicionales hoy rinden entre un 6% y un 7%, dependiendo de la zona y del producto", y consideró que "entre 5,5% y 6,5% es una renta aceptable para un inmueble".

Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, ubicó la rentabilidad tradicional en "el orden del 5% y 6% bruto". Además advirtió que el valor de las expensas influye en el resultado: cuando son altas y no se justifican con servicios o mantenimiento, erosionan el rendimiento y presionan el precio de alquiler a la baja frente a unidades comparables.

Sobre la vacancia, García aseguró que el panorama actual es favorable: "En Buenos Aires, todo lo que está en alquiler prácticamente se alquila, hay oferta y hay demanda, así que está funcionando bien ese circuito". Ese dato es clave para quien evalúa comprar una unidad para rentar, porque cada mes sin ocupante descuenta puntos de rentabilidad. Para dimensionar el peso de esa variable en el mercado de compra, puede consultarse cuánto hay que ganar para comprar un departamento.

El alquiler temporario, en cambio, muestra números más altos en el papel. Las estimaciones de las firmas globales AirDNA y AirROI indican que la renta temporaria en Buenos Aires genera ingresos anuales de entre US$8000 y US$8100 por unidad, con una ocupación que varía según ubicación y tarifa diaria. En unidades bien gestionadas, en zonas de alta demanda y con pocos días vacíos, el rendimiento puede superar el 8%.

Sin embargo, la brecha entre ambos negocios se redujo en el último año. "El temporario puede generar un ingreso potencial mayor, pero requiere una gestión profesional. El alquiler tradicional ofrece hoy menos esfuerzo, mayor estabilidad y una rentabilidad razonable", explicó Daniel Bryn, titular de Zipcode.

El turismo, motor del temporario, no ayuda: "El temporario es un poco más rentable por tipo de producto, pero está muy alineado a lo que tiene que ver con el turismo. Y hoy el turismo está medio flojo", analizó García. Balayan aportó datos que muestran el giro del mercado: desde el DNU de desregulación, la publicación de avisos de alquileres temporarios en portales cayó de un pico de 12.000 por mes en 2021 a unos 4000 en la actualidad, mientras los tradicionales pasaron de entre 4000 y 6000 a casi 17.000.

La ventaja del contrato tradicional es la previsibilidad. El propietario sabe cuánto cobrará cada mes, tiene menor rotación de inquilinos y no se ocupa de reservas, ingresos, salidas ni limpieza. "El alquiler tradicional no es la mejor opción para quien busca maximizar la renta, pero sí para quien necesita estabilidad y no quiere dedicar tiempo a la administración", remarcó Bryn. Eduardo Casasnovas, de Century 21 Casasnovas, agregó que ese formato da "previsibilidad de ingresos" y permite desentenderse del tiempo de ocupación.

Por barrios, Casasnovas señaló que Belgrano, Núñez y Villa Urquiza funcionan mejor para el alquiler tradicional por la demanda sostenida de familias que priorizan seguridad, transporte y polos comerciales. El precio de entrada es más alto, pero el riesgo de vacancia es menor. Las rentabilidades más altas, en cambio, aparecen en Lugano (10,5%) y Nueva Pompeya (8%), aunque con mayores períodos sin inquilinos.

Para los propietarios que además planean poner la unidad en condiciones antes de alquilarla, el costo de las refacciones también entra en la cuenta: pintar una casa de 100 m² puede insumir varios millones de pesos. La rentabilidad de una propiedad no debería analizarse de manera aislada: una unidad que promete un rendimiento alto pero queda vacía durante meses puede dejar menos dinero que otra con renta inferior y ocupación permanente.