Barrios con mayor rentabilidad para alquilar en CABA

Comprar una propiedad para alquilar vuelve a ser un negocio atractivo en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires. Según un informe de Zonaprop, a julio de 2026 la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en CABA se ubicó en 5,76%, tomando como referencia un dos ambientes de 50 metros cuadrados. Esto implica que se necesitan 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 6,5% menos que un año atrás.

Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Villa Lugano, Nueva Pompeya y La Boca supera el 7% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora. Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento.

En la vereda opuesta aparecen los barrios premium. Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano presentan rentabilidades más acotadas, que oscilan entre el 3,5% y el 4,7% anual. La razón es que los altos valores de venta y de alquiler comprimen la rentabilidad, aun con una demanda sólida y bajo riesgo de desocupación.

El mercado de alquileres muestra señales de estabilización tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023. La oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Sin embargo, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.

Los analistas coinciden en que, si el crédito hipotecario logra masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo. En 2026, el escenario combina señales de estabilización con una sensibilidad todavía alta a la macroeconomía y, en particular, al acceso al crédito.

El ranking de rentabilidad queda conformado de la siguiente forma: en el extremo superior, Villa Lugano lidera con una renta bruta anual cercana al 7,5%, seguido por Nueva Pompeya y La Boca con valores superiores al 7%. En el otro extremo, Puerto Madero es el barrio menos rentable, con una tasa que ronda el 3,5% anual, seguido por Palermo y Núñez con cifras cercanas al 4%.