Departamento vacío: ¿vender o alquilar? Qué conviene según el mercado actual

Tener un departamento vacío puede parecer una forma de esperar un mejor momento para vender o alquilar, pero esa estrategia tiene un costo que muchos propietarios subestiman. Mientras la vivienda permanece desocupada, los servicios y el mantenimiento siguen acumulándose mes a mes.

Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario muestra señales de mayor dinamismo. La recuperación gradual de las operaciones de compraventa, el regreso del crédito hipotecario y un mercado de alquileres más activo hacen que muchos dueños vuelvan a preguntarse cuál es la mejor alternativa para rentabilizar su inversión.

La respuesta no es la misma para todos. Dependerá de la necesidad de liquidez, del estado del inmueble, de su ubicación y del objetivo del propietario. Especialistas del sector explican cuáles son las ventajas y desventajas de cada opción y qué aspectos conviene evaluar antes de tomar una decisión.

¿Por qué no conviene tener un departamento vacío?

Una propiedad desocupada genera gastos permanentes sin producir ingresos. Además de las expensas, hay que afrontar impuestos, tasas municipales, servicios mínimos y eventuales reparaciones.

A eso se suma otro factor menos visible: una vivienda cerrada durante mucho tiempo suele deteriorarse más rápido. Problemas de humedad, cañerías, instalaciones eléctricas o filtraciones pueden aparecer incluso cuando nadie la habita.

Por eso, desde el sector inmobiliario coinciden en que mantener un inmueble inmovilizado durante largos períodos rara vez resulta una buena estrategia económica.

¿Qué cambió en el mercado inmobiliario?

Uno de los principales cambios señalados por Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, es que actualmente vuelven a funcionar con mayor dinamismo tanto el mercado de compraventa como el de alquileres.

“Durante años, la venta estuvo condicionada por la caída de los precios y una demanda más débil. Paralelamente, el mercado de alquileres estaba atravesado por las restricciones de la Ley de Alquileres. El escenario comenzó a modificarse con la recuperación de la compraventa y el regreso del crédito hipotecario. Según el especialista, aumentó la actividad y algunos segmentos empezaron a recuperar valores”, explica.

Al mismo tiempo, el mercado de alquileres recuperó previsibilidad para los propietarios. La derogación de la Ley de Alquileres permitió mayor libertad para acordar las condiciones de los contratos y eso modificó el cálculo que hacen los dueños antes de decidir qué hacer con una propiedad vacía.

La corredora inmobiliaria Vanesa Ibarra agrega otro dato: “Aunque las operaciones de compraventa pueden concretarse con mayor facilidad cuando una propiedad está correctamente valuada, en su experiencia muchas de las compras actuales se realizan en efectivo y sin crédito hipotecario. Del otro lado, sostiene que la demanda de alquileres continúa siendo alta porque existe una necesidad sostenida de vivienda”.

Departamento vacío: ¿Conviene venderlo o alquilarlo?

La decisión dependerá principalmente del objetivo del propietario y del tipo de departamento. Si el dueño necesita liquidez, quiere reinvertir el dinero o tiene una propiedad con una demanda fuerte para la venta, desprenderse del inmueble puede ser una alternativa conveniente.

“Los departamentos de 2 y 3 ambientes son los más buscados, tanto por inversores como por compradores que pueden acceder a un crédito hipotecario”, detalla Altgelt.

En cambio, sostiene que, si el propietario no necesita disponer del dinero en el corto plazo y busca generar un ingreso mensual, el alquiler vuelve a aparecer como una opción atractiva. “Hoy la decisión pasa más por la estrategia patrimonial que por una única conveniencia económica”, resume Altgelt.

Por su parte, Ibarra coincide en que no hay una respuesta única. Según explica, muchos propietarios solicitan actualmente dos tasaciones: una para vender y otra para alquilar, y comparan qué alternativa resulta más conveniente para su situación.

También observa una tendencia entre dueños de departamentos antiguos: “Vender una unidad que genera gastos elevados y utilizar ese dinero para comprar una propiedad más moderna, con menores expensas y mejores posibilidades de obtener una renta”.

¿Qué propietarios están evaluando vender o alquilar?

La duda no aparece solamente entre quienes tienen un departamento vacío desde hace años. Según los entrevistados, hay cuatro perfiles que están consultando especialmente por esta decisión:

• Inversores que compraron hace años y ahora deben elegir entre vender para aprovechar la recuperación del mercado o conservar el inmueble y generar renta.
• Familias que heredaron una propiedad, y deben decidir si reciben un ingreso mensual o venden y distribuyen el dinero.
• Propietarios que mantuvieron el departamento desocupado durante la vigencia de la Ley de Alquileres y ahora vuelven a analizar la posibilidad de alquilarlo.
• Quienes compraron una propiedad como inversión y habían optado por el alquiler temporario, pero ahora vuelven a revisar esa estrategia debido a los gastos asociados a esos departamentos.

En qué casos conviene poner en alquiler: ¿Cuánto puede rendir y qué hay que mirar?

Uno de los principales argumentos a favor del alquiler es la posibilidad de conservar el inmueble y, al mismo tiempo, generar un ingreso periódico.

Altgelt estima que actualmente la rentabilidad anual se ubica entre el 4% y el 6%, un nivel que considera mejor que el de años anteriores. Además, destaca que los contratos tienen mayor flexibilidad y pueden establecer cláusulas de ajuste acordes a la inflación.

Para Ibarra, el alquiler es una opción interesante cuando el propietario no necesita el dinero de la venta y prefiere mantener el activo. Sin embargo, advierte que hay que considerar los gastos de mantenimiento y la posibilidad de que el inquilino no pague, aunque existen seguros para cubrir ese riesgo.

En cambio, vender puede ser más conveniente si la propiedad tiene una alta demanda de compra, si el propietario quiere diversificar sus inversiones o si el inmueble requiere refacciones costosas. En ese caso, el dinero obtenido puede destinarse a otros fines o a la compra de una propiedad más rentable.

En definitiva, la decisión entre vender o alquilar un departamento vacío no tiene una respuesta única. Depende de la situación personal, financiera y del mercado. Lo importante es evaluar todas las variables y consultar con especialistas para tomar la mejor decisión.