Comprar para alquilar vuelve a rendir más del 6% anual en CABA: qué conviene

Comprar un departamento para ponerlo en alquiler vuelve a mostrar números atractivos en la Ciudad de Buenos Aires. La renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para unidades publicadas en la ciudad se ubicó en 6,22% a junio de 2026, el último mes relevado, según datos de Reporte Inmobiliario. Es la primera vez en varios años que el indicador supera el umbral del 6% anual.

El cálculo surge de comparar los valores medios de 6661 unidades en alquiler con los precios de oferta de venta de inmuebles homogéneos en cada barrio porteño. Las tipologías de dos y tres ambientes concentran los mayores niveles de rentabilidad, mientras que los departamentos de cuatro ambientes muestran retornos más moderados.

El contexto acompaña. Tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Los valores de venta, que habían caído con fuerza en la pospandemia, iniciaron una recuperación que en los últimos meses se moderó. El crédito hipotecario volvió a instalarse como opción para los argentinos y los analistas sostienen que, si los préstamos a largo plazo logran masificarse, la presión sobre la demanda de alquileres tenderá a ceder.

La rentabilidad calculada corresponde al momento inicial del contrato. Su evolución posterior depende del índice de actualización acordado y de la dinámica futura del valor del inmueble, dos variables sensibles en la Argentina. Aun con valores de alquiler elevados en relación con los ingresos, ese techo natural refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.

El análisis por barrio muestra un patrón que se repite en las mediciones anteriores: las mayores rentabilidades aparecen donde los valores de venta permanecen relativamente contenidos respecto de los alquileres obtenidos. En cambio, las zonas con más valorización inmobiliaria presentan retornos más bajos, aunque suelen compensarlo con mayor estabilidad de precios y menor volatilidad de la demanda.

Para monoambientes, el barrio más rentable es La Boca. En el segmento de dos y tres ambientes, las mayores rentas también se concentran en zonas del sur de la ciudad y en barrios con precios de venta accesibles. Los cuatro ambientes, en tanto, rinden menos en términos relativos, pero apuntan a un perfil de inquilino más estable y contratos de mayor duración.

La pregunta que recorre el mercado es si este nivel de rentabilidad se sostiene. La suba de los valores de venta podría comprimir el rendimiento si los alquileres no acompañan al mismo ritmo. Al mismo tiempo, una mayor oferta de crédito hipotecario podría modificar la ecuación: más inquilinos convertidos en propietarios implicarían una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo.