Subasta judicial en Argentina: cómo comprar una propiedad paso a paso y qué errores evitar

Comprar una propiedad en una subasta judicial puede permitir acceder a un inmueble a un valor inferior al de mercado, pero el resultado depende de conocer el proceso y de evitar errores frecuentes. El mecanismo es público y transparente, aunque tiene tiempos propios, requisitos específicos y una lógica que conviene manejar antes de levantar la mano en una sala de remates o de participar en una subasta online.

El primer paso es identificar el remate. Los avisos se publican en los sitios oficiales de los poderes judiciales, en diarios y en plataformas de subastas. Allí se detalla el tipo de juicio, el estado de ocupación, el precio base, el depósito en garantía y las condiciones de venta.

Leer el edicto completo es clave, porque es el documento que fija las reglas. En él se aclara si la propiedad se entrega ocupada o desocupada, si hay deudas de expensas o impuestos que quedan a cargo del comprador y qué plazos se manejan para el pago y la adjudicación. También se especifica si la subasta es presencial o electrónica.

El segundo paso es realizar el depósito en garantía. Es un monto obligatorio para participar y suele representar entre el 3% y el 10% del precio base. No es un gasto perdido: si el comprador gana la subasta, se descuenta del precio final; si no gana, se devuelve. Sin ese depósito, no se puede ofertar. En las subastas electrónicas se realiza por transferencia y debe acreditarse antes del inicio del remate; en las presenciales, se presenta el comprobante en la sala.

El tercer paso es asistir al remate y ofertar. En las subastas presenciales, el martillero dirige la puja y los oferentes levantan la mano para mejorar el precio. En las electrónicas, las ofertas se realizan en la plataforma durante el tiempo habilitado. El precio base es solo el punto de partida: en la mayoría de los remates, las ofertas elevan el valor entre un 10% y un 30%. Aun así, el precio final suele quedar por debajo del mercado. Tener un límite claro antes de participar es importante, porque la dinámica del remate puede llevar a ofertar más de lo previsto.

El cuarto paso es el pago. El comprador debe abonar el saldo dentro del plazo fijado en el edicto, que suele ser de pocos días. También debe pagar la comisión del martillero, que en los remates judiciales ronda entre el 3% y el 4% del valor de adjudicación. En algunos casos se exige además el pago de tasas judiciales o gastos administrativos. Cumplido el pago, el juzgado dicta el auto de adjudicación, el documento que confirma la compra y habilita a avanzar con la posesión y la escritura.

El quinto paso es obtener la posesión. Si la propiedad está desocupada, el proceso es simple: el juzgado entrega el inmueble y el comprador puede ingresar. Si está ocupada, el comprador debe pedir la entrega judicial. El juez ordena el lanzamiento y el oficial de justicia coordina la desocupación. Este proceso puede tardar semanas o meses, según el tipo de ocupante. La mayoría de las propiedades en remate se venden “tal cual están”, y la entrega inmediata no siempre es posible.

El sexto paso es escriturar. En los remates judiciales, la escritura la realiza el juzgado o el escribano designado. El comprador debe pagar los honorarios y los impuestos asociados a la transferencia. En algunos casos, la escritura se firma una vez que la propiedad está desocupada; en otros, se realiza antes. Depende del tipo de juicio y de la decisión del juez.

Además del paso a paso, hay errores frecuentes que conviene evitar. Uno de los más comunes es no leer el edicto completo. Allí se detallan deudas, ocupación y condiciones que pueden cambiar por completo la ecuación económica. Otro error es no verificar el estado del inmueble. Aunque no siempre se puede ingresar, es recomendable visitar el edificio, hablar con vecinos y evaluar el entorno.

También es un error ofertar sin tener el dinero disponible: los plazos de pago son cortos y no admiten demoras. Muchos compradores subestiman los gastos adicionales, como la comisión del martillero, la escritura, posibles deudas y eventuales refacciones. Comprar en subasta judicial puede ser una buena oportunidad, pero requiere información, preparación y una lectura precisa de las condiciones.