Un departamento luminoso puede costar hasta un 21% más que uno oscuro, según un informe

Un departamento luminoso puede valer hasta un 21,4% más por metro cuadrado que uno oscuro en la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano. Así lo determinó un relevamiento de Roomix, un buscador de propiedades con inteligencia artificial, elaborado a partir de más de 150.000 avisos publicados y 16 meses de búsquedas de usuarios.

El informe buscó responder una pregunta que atraviesa a cualquier comprador: cuánto incide realmente la luz natural en el precio y en las preferencias del mercado. La conclusión central es que la luminosidad pesa, y bastante, aunque su efecto se mezcla con otras características de las unidades.

El dato crudo muestra una brecha todavía mayor. Al ordenar el mercado en cinco grupos de igual tamaño según la luz de sus fotos, el metro cuadrado va de US$1756 en el grupo más oscuro a US$3281 en el más luminoso, una diferencia del 87%. Ese número, sin embargo, mezcla la luz con otros atributos: los departamentos más luminosos suelen ser más nuevos, estar en pisos más altos y ubicarse en barrios de precios elevados.

Al igualar barrio, superficie, cantidad de ambientes, baños, antigüedad, piso y amenities, la brecha se reduce pero no desaparece: las unidades más luminosas valen 21,4% más por metro cuadrado que las más oscuras.

La demanda acompaña esa diferencia. Según el análisis, el 6,15% de las búsquedas entre mayo de 2025 y septiembre de 2026 menciona de manera explícita la luminosidad como motivo de interés.

“Ordenando el mercado en cinco grupos de igual tamaño según la luz de sus fotos, el metro cuadrado va de US$1756 en el quinto percentil más oscuro a US$3281 en el más luminoso: un 87% de diferencia en el dato crudo”, asegura el informe.

El mito de la orientación norte

Uno de los supuestos más instalados entre compradores e inmobiliarias queda en entredicho. Aunque el sentido común asocia la orientación norte con mayor luminosidad, el relevamiento encontró que el norte puro no presenta una diferencia estadísticamente significativa frente al sur cuando se controlan otras variables.

Las orientaciones noroeste, sudoeste y noreste aparecen, en cambio, entre las que registran los mayores índices de luz. La explicación posible, según el informe, es que esas orientaciones compuestas suelen corresponder a unidades en esquina o con dos frentes, con más superficies vidriadas.

La orientación, de todos modos, es una señal más débil que la disposición y la altura. Una unidad al frente vale 7,1% más por metro cuadrado que una de disposición interna, mientras que los pisos 11 en adelante muestran una diferencia de 8,8% respecto de la planta baja.

Al incorporar la luminosidad medida en las fotografías mediante inteligencia artificial a un modelo con 27 variables, la luz aparece como el cuarto factor con mayor poder explicativo del precio de venta, detrás de superficie, barrio y antigüedad.

La exigencia de luz también cambia según la zona. En Recoleta, Retiro, Barrio Norte y el eje Palermo–Chacarita–Villa Crespo, entre el 12% y el 14% de las búsquedas pide luminosidad. En el sur del conurbano, ese porcentaje no llega al 3%. La brecha entre el extremo alto y el bajo es de ocho veces, lo que sugiere que se trata de un requisito que aparece cuando el presupuesto permite discriminar.