Barrio Norte de Recoleta: el valor del m² nuevo sube 17% y alcanza su máximo desde 2022

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra un fenómeno particular: los barrios tradicionales vuelven a ganar protagonismo. En ese contexto, Barrio Norte de Recoleta alcanzó su valor más alto de metro cuadrado de venta nuevo desde 2022, llegando a los US$4907/m², según el relevamiento de Reporte Inmobiliario. El informe toma como nuevas las propiedades a estrenar y en pozo, y el valor representa un aumento del 17,33% por encima del promedio de hace 12 meses, cuando rondaba los US$4182/m².

El alza interanual resulta atípica para las áreas que se vienen relevando en CABA y en esta zona específica es la más alta en 18 años, explicó Germán Gómez Picasso, fundador y CEO de Reporte Inmobiliario. Si se compara con 2023, cuando el m² estaba alrededor de los US$3861, el aumento supera el 27%.

¿Qué provocó esta subida? Los especialistas consultados coinciden en que confluyen varios factores. El aumento de los costos de construcción y la escasez de lotes disponibles para desarrollar nuevos proyectos son dos de los más sobresalientes, remarcó María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin. A eso se suma la recuperación del valor de los activos en dólares, después de varios años de precios deprimidos, lo que hace que suban, agregó Graciela Muradas, manager de la Plataforma Palermo de Toribio Achával.

También influye el restablecimiento de la demanda y un comprador que vuelve a valorar el inmueble como resguardo patrimonial, según Gabriela Goldszer, CEO de Ocampo Propiedades. Su inmobiliaria comercializa Atrium Barrio Norte, un emprendimiento sobre Marcelo T. de Alvear, con entrega en agosto de 2028 y valores que van desde los US$105.000 por un monoambiente hasta los US$329.000 por un tres ambientes.

Barrio Norte es uno de los mercados más sólidos y resilientes de la ciudad, lo que convalida valores más altos. “Combina una demanda estructural muy estable con una oferta limitada de tierra para nuevos desarrollos, lo que sostiene los valores aun en contextos económicos complejos”, indicó Besuzzo. Su firma comercializa Solar French, con unidades desde los 23 m² hasta los 115 m² y un valor que parte de los US$3165/m², y Maior Recoleta, en French 2675, con unidades de 44 a 164 metros cuadrados totales y un valor desde US$3750/m².

La oferta de proyectos nuevos es acotada, aunque la demanda por unidades modernas sigue firme, resumió Muradas. Ella comercializa más de 10 emprendimientos en la zona, como QUO Gutiérrez, con finalización prevista en diciembre de 2028 y precios de entre US$3300/m² y US$4700/m², o Cassa Junín D + T, con entrega prevista a fines de este año y valores de entre US$2600/m² y US$3700/m².

La microzona se caracteriza por su identidad y su escasez de oferta nueva. “Es muy barrio. Muy conectado, con amplios espacios verdes”, señaló Ezequiel Rivarola, arquitecto y cofundador de WeSurf, desarrolladora con un proyecto sobre Laprida 2157 (WeSurf Recoleta), con el m² a US$3800 para un dos ambientes integrado. Además, la zona cuenta con servicios de calidad: cercanía a centros de salud, universidades, colegios tradicionales, comercios y gastronomía.

Ante la comparación con Palermo o Recoleta, Goldszer no dudó: “Son elecciones diferentes”. Mientras que Palermo tiene una identidad más dinámica y una oferta gastronómica y cultural muy fuerte, Recoleta tiene una impronta clásica y patrimonial. Barrio Norte ofrece una combinación de ambas: vida urbana, servicios, conectividad y edificios nuevos dentro de un tejido completamente consolidado.

A pesar del aumento, Barrio Norte no alcanzó el podio de las microzonas con el valor a estrenar más elevado; se ubica en el cuarto lugar. Los especialistas coinciden en que los precios pueden seguir subiendo, pero de forma leve. “Hay margen para productos premium: buenas plantas, buenas vistas, amenities razonables y ubicación diferencial. No hay margen solo porque el departamento sea nuevo”, diferenció Muradas. Y el comprador está dispuesto a pagar más, pero también exige mucho más, resumió Goldszer.

Durante el último año se observó una recuperación clara de los interesados y una mayor decisión de compra, tanto de inversores como de consumidores finales que buscan mejorar su vivienda. Las cocheras siguen el mismo patrón: alcanzan unas de las cotizaciones más altas de la Ciudad, con valores que rondan los US$40.000 por plaza, y son un bien escaso: muchos desarrollos ya no tienen stock de cocheras disponibles.