Créditos hipotecarios: el plan del Gobierno para inyectar $2 billones y reactivar el mercado

El Gobierno anunció una medida clave para impulsar el acceso a la primera vivienda: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses destinará $2 billones (unos US$1500 millones) para fondear a los bancos y ampliar la oferta de créditos hipotecarios. Así lo confirmó este miércoles el ministro de Economía, Luis Caputo, en una conferencia de prensa.

La iniciativa llega en un momento en que el mercado hipotecario perdió impulso: durante 2025 se otorgaron alrededor de 44.000 créditos, pero en los primeros siete meses de 2026 se concretaron solo 14.715 préstamos, un 39% menos que en el mismo período del año anterior. Si se mantiene el ritmo actual, el año cerraría con cerca de 30.000 operaciones.

Según estimó el propio Caputo, el programa podría generar entre 15.000 y 20.000 préstamos adicionales, lo que equivaldría a financiar soluciones habitacionales para unas 17.000 o 18.000 familias. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, sostuvo el funcionario.

El mecanismo consiste en que el FGS no otorgará los créditos directamente, sino que colocará los fondos mediante licitaciones de plazos fijos en entidades financieras, que luego deberán transformar esos recursos en hipotecas. Cada licitación será por $200.000 millones y ningún banco podrá adjudicarse más del 20% de los recursos ofrecidos, es decir, un máximo de $40.000 millones por licitación.

El esquema contempla dos alternativas de fondeo: depósitos a un año con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años con UVA +4,5%. Los bancos competirán ofreciendo la tasa que están dispuestos a pagar al FGS, pero con una condición: los créditos originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a UVA +7,5%.

Ese límite es clave, ya que actualmente solo unas pocas entidades ofrecen hipotecas en ese nivel o por debajo. Por ejemplo, el Banco Nación se ubica en 6,7%, mientras que Banco Ciudad y BBVA tienen tasas de UVA +7,5%; el ICBC ronda el 6,9% y algunos bancos municipales y provinciales, como el de Rosario o Neuquén, están muy por debajo. El resto de las entidades ofrecen líneas por encima de ese porcentaje.

Por eso, aquellos bancos que hoy cobran tasas superiores a UVA +7,5% y quieran acceder al fondeo del FGS deberán ofrecer préstamos a una tasa menor que la actual, lo que generaría directamente cuotas iniciales e ingresos necesarios más bajos.

Según pudo saber este medio, algunas entidades ya anticiparon que participarán de las licitaciones porque el esquema representa una alternativa de fondeo atractiva. Sin embargo, también marcaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por sí sola el problema. “Del otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder”, señalaron.

Desde otra entidad afirmaron que el anuncio “no elimina por completo el descalce de plazos, porque una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo”. Y añadieron que “es un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”.

El descalce de plazos es uno de los principales obstáculos del crédito hipotecario: los bancos reciben depósitos a corto plazo (uno, dos o tres meses) y deben financiar viviendas a 20, 25 o 30 años. Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, celebró la medida: “Es una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos. Que el FGS genere un depósito a uno o cinco años promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar créditos”.

El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima. En cuanto a las condiciones de los nuevos créditos, se estima que el préstamo hipotecario promedio ronda los US$75.000 o US$80.000, equivalentes a cerca de $114 millones, y se otorgan por períodos superiores a los 20 años. Con la inyección de fondos, se espera que las tasas bajen y que más familias puedan acceder a su primera vivienda.