Brecha récord entre propiedades nuevas y usadas en el AMBA: qué barrios ganan

El mercado inmobiliario muestra señales de recuperación desigual en el AMBA. Mientras algunos barrios ya ganan valor, otros siguen atrapados en un proceso de reacomodamiento. Lo más notable del nuevo escenario es que nunca fue tan grande la diferencia entre el precio de una propiedad nueva y una usada, según datos de Econviews, la consultora de economía dirigida por Miguel Kiguel.

Las propiedades en pozo lideran los valores con un promedio de US$3.109 por metro cuadrado, seguidas por unidades nuevas terminadas (US$2.936/m²) y bastante más atrás por usadas (US$2.219/m²). El dato más contundente es el spread entre lo nuevo y lo usado: en la Ciudad de Buenos Aires la brecha alcanzó el 37%, un récord histórico. La tendencia se replica en Córdoba (33%) y Rosario (31%). Los costos de construcción siguen subiendo mientras el pozo encontró su estancamiento.

Desde el piso de 2023, algunas zonas lograron despegar con fuerza. Núñez y Belgrano aparecen entre los grandes ganadores en segmento residencial y oficinas. Flores también sorprendió, especialmente en comercial con los mejores rendimientos del AMBA en locales. Núñez resume bien el momento: combina desarrollos nuevos de viviendas y oficinas, corredores premium y demanda sostenida.

Sin embargo, la perspectiva se relativiza cuando se comparan estos valores con 2018. En Flores, los precios aún están 35% por debajo de aquel pico. En Núñez, los departamentos siguen 26% abajo; en Belgrano, 27%; en Colegiales, 30%; y las oficinas de Núñez acumulan caída del 16% respecto a 2018.

Los mayores descensos se observan en el segmento de oficinas del centro y casas del Gran Buenos Aires. San Nicolás y Monserrat muestran una foto brutal: los valores acumulan pérdidas de hasta 52% y 50% respectivamente frente a 2018. Tigre y San Fernando, que vivieron boom pandémico por búsqueda de casas y verde, ahora muestran corrección fuerte: las casas cuestan hasta 43% menos que hace tres años. El derrumbe de las oficinas del Microcentro responde a que empresas emigraron hacia la zona norte de la Ciudad, dejando stock con baja demanda.

Kiguel presentó una propuesta para reactivar el mercado hipotecario: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema. El FGS cuenta con aproximadamente US$70.000 millones en activos, de los cuales unos US$11.000 millones corresponden a acciones que cotizan en bolsa.

La propuesta consiste en que el FGS actúe como fondeador de última instancia: los bancos originan créditos con estándares comunes y luego se los venden al Fondo para recuperar liquidez y seguir prestando. Según cálculos de Kiguel, volcar apenas el 1% del PBI (unos US$7.000 millones) al mercado hipotecario podría generar, por efecto multiplicador de la construcción, entre 2% y 3% de crecimiento en actividad.

El economista enfatizó que la medida no requiere invenciones: el proceso es técnicamente sencillo y los bancos podrían acordar documentación en dos semanas, siempre que exista voluntad política. Además, no genera déficit fiscal. "Esto no es gasto público, es financiamiento del gasto público. Es dar crédito de largo plazo sacando acciones que están paradas para generar liquidez", explicó Kiguel durante su presentación en el décimo Congreso de la Construcción en Expo Construir 2026.