Cómo convertirse en dueño de un inmueble por usucapión en Argentina

La prescripción adquisitiva, también llamada usucapión, es una figura legal que permite a una persona convertirse en propietaria de un inmueble por haberlo poseído durante un tiempo prolongado y bajo ciertas condiciones. Aunque suele asociarse a ocupaciones informales o terrenos abandonados, también abarca casos de boletos de compraventa que nunca se escrituraron.

La abogada María Eugenia Cuello, especialista en Derechos Reales, explicó que se trata de “la forma legal de convertirse en dueño de un bien”, ya sea una casa o un terreno. Para que proceda, la posesión debe haber sido pacífica, pública y continua durante el plazo que fija la ley, que varía según la modalidad.

Existen dos tipos de usucapión: la corta, que exige 10 años de posesión y un justo título, como un boleto de compraventa; y la larga, que requiere 20 años y no demanda documento previo. En ambos casos, la clave es que la persona haya actuado como dueña, sin ocultarse y sin interrupciones. “La posesión debe ser continua”, sostuvo Cuello, porque esa continuidad demuestra que no hubo oposición del propietario original.

Poseer no es solo habitar o usar el inmueble. Para que la acción prospere, es necesario asumir las cargas de un propietario: pagar impuestos inmobiliarios, tasas municipales, expensas y servicios como luz y gas durante todo el período. En la provincia de Buenos Aires, para casas o terrenos se suma el requisito de un plano de mensura, realizado por un profesional idóneo. Toda esa documentación será indispensable al iniciar el juicio civil.

El proceso judicial es el paso decisivo. Para obtener la sentencia que autoriza la escrituración, se deben presentar testigos que acrediten la posesión durante 10 o 20 años, según el caso. Su rol es fundamental porque aportan una mirada externa que confirma que la ocupación fue pública y sin conflictos. Además, se acompañan los comprobantes de impuestos, servicios y planos. Una vez evaluada la prueba, el juez dicta sentencia y habilita la escrituración. Algunos tribunales designan directamente al escribano, mientras que otros permiten que el actor elija uno.

Sin embargo, no todas las situaciones permiten iniciar una usucapión. El caso del inquilino es el más claro: “El inquilino no puede ejercer la acción porque él tiene la tenencia y reconoce la posesión en el locador”. Quien alquila admite que el dueño es otro, por lo que no puede pretender la propiedad por el paso del tiempo. En cambio, la figura sí es utilizada por intrusos, aunque con un límite estricto: si el propietario inicia el juicio de desalojo antes de los 20 años, se cae la acción. Solo si el dueño aparece después del plazo, el ocupante puede ejercer su derecho.

La usucapión corta suele ser utilizada por quienes compraron mediante boleto y nunca pudieron escriturar porque el vendedor falleció, se ausentó o abandonó el trámite. En esos casos, el poseedor puede recurrir a la vía judicial para obtener el título definitivo.

Además de los requisitos legales, Cuello destacó la importancia de demostrar actos materiales sobre el inmueble, especialmente en terrenos. “Es importantísimo hacer mejoras, construir sobre el terreno, plantar árboles… y sobre todo cercarlo”, afirmó. Estas acciones refuerzan la prueba de posesión y evitan que terceros ingresen y generen conflictos que interrumpan la continuidad exigida por la ley.