Cómo detectar problemas estructurales en un edificio antes de comprar o alquilar

Antes de comprar o alquilar una propiedad, no solo hay que revisar el departamento en sí, sino también el estado general del edificio. Un edificio descuidado puede desvalorizar la unidad, incluso si el interior está en buenas condiciones. Según expertos del sector inmobiliario, la falta de mantenimiento en zonas comunes y fachadas impacta directamente en el precio.

Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, sostuvo que “la desvalorización de los edificios que no se mantienen es muy rápida en relación a aquellos que se ocupan de hacerlo”. En diálogo con este medio, la broker señaló que es común encontrar edificios construidos hace apenas cinco o diez años con un estado deficiente en fachadas, pasillos, terrazas, piscinas o gimnasios. “La consecuencia que más cuesta cuantificar es que los compradores no elijan mudarse ahí porque saben que será un dolor de cabeza el día de mañana”, agregó.

Oriozabala explicó que los edificios más afectados son aquellos con amenities que no reciben el mantenimiento adecuado, debido a los altos costos que implica. “El propietario pagó por ese beneficio y espera venderlo con ese costo adicional, pero a la hora de tasar no podemos valorar aquello que no está en buen estado de conservación”, aclaró. Y remarcó: “Si está en mal estado, resta valor”.

En la misma línea, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, afirmó que el mal mantenimiento suele salir a la luz al momento de vender. “Hay varias instancias que influyen no solo en el precio, sino en la preselección del comprador”, dijo. Los puntos más observados son, en orden, fachada, ascensor, hall de entrada y pasillos. “La desvalorización dependerá del grado de afección de cada uno de estos puntos”, explicó. Y distinguió: “Una cuestión es el mantenimiento para el funcionamiento normal y otra la modernización estética. Ambos influyen en la compra”.

Los especialistas aconsejan prestar atención al tipo de construcción y los materiales utilizados desde el inicio. “Cada sistema constructivo tiene su procedimiento y tiempos de mantenimiento diferente”, indicó Migliorisi. “Lo importante es que el consorcio siga el cronograma recomendado por el estudio de arquitectura y la constructora”.

Luis María Varela, corredor público inmobiliario de Re/Max Encore, señaló que la pérdida de valor depende de la calidad constructiva y de la inversión en mantenimiento. “Una variable importante es la administración”, dijo, y advirtió: “Las expensas baratas muchas veces son un riesgo de depreciación futura”. Según Varela, las rajaduras y filtraciones exteriores son de los aspectos más impactantes, ya que implican reparaciones costosas. También mencionó sistemas menos visibles como el de agua, desagües, bombas y tanques, que requieren cuidado periódico.

El arquitecto José María Escala opinó que el mantenimiento y el estado del edificio dependen también de su diseño. “Hay que prever situaciones como lluvias intensas, con rejillas y bocas de acceso suficientes para evitar contratiempos”, explicó. Además, recomendó elegir materiales nobles que requieran bajo mantenimiento, como acero inoxidable, aluminio de alta prestación o revestimientos de PVC. “A partir de los cinco a diez años, el edificio necesita una planificación de mantenimiento específica por áreas”, señaló. Y agregó: “A los diez años, debería hacerse un mantenimiento general de pinturas y revestimientos para proteger de la humedad y preservar la estética”.