Marcos Villanueva: por qué la operación define el valor de un edificio

El empresario Marcos Villanueva advirtió que el sector inmobiliario argentino presta demasiada atención al render y muy poca a una pregunta decisiva: quién va a operar el edificio y cómo. Según su planteo, el diseño vende en la presentación, pero la operación define si el producto sigue siendo atractivo dentro de 10 años.

"Un edificio no es un objeto terminado el día que se entrega. Es un servicio que empieza ese día", afirmó el especialista. Para Villanueva, el valor de un activo depende cada vez más de la experiencia que ofrece que de los metros que tiene.

El diagnóstico parte de un cambio de modelo. Durante décadas el negocio funcionó como una caja de bonos: se compraba o desarrollaba un inmueble, se firmaban contratos largos y se cobraba la renta como un cupón. Ese esquema pasivo se está agotando y, en los hechos, todo el real estate se está volviendo operacional.

Villanueva toma como referencia industrias que resolvieron el problema hace tiempo. Nadie imagina un hotel sin operador: se vacía cada noche y al día siguiente hay que volver a venderlo. El huésped no compra habitaciones, compra una experiencia que se diseña, se mide y se ajusta todos los días. Por eso las grandes cadenas hoteleras participan desde el anteproyecto y definen circulaciones, back of house, cantidad de llaves y estándares de servicio.

Los parques logísticos siguen la misma lógica. El valor no está solo en la nave, sino en los accesos, la seguridad, los tiempos de carga y la gestión de servicios compartidos. Un parque bien operado retiene empresas; uno mal operado se vacía apenas aparece una alternativa mejor. El shopping center es, quizás, el caso más claro: antes que un inmueble es una curaduría permanente de marcas, flujos y eventos. Cuando la operación se descuida, el deterioro no aparece en los planos sino en los locales vacíos.

Esa lógica está llegando a dos activos que durante mucho tiempo se pensaron como terminados: los edificios residenciales de renta y los corporativos. En el residencial, los modelos de renta administrada o flex living cambian la ecuación. Cuando el desarrollador vende las unidades a inversores que conservan el activo y viven de su renta, cada vacancia y cada reclamo mal resuelto impactan directo en el resultado. El contexto de cambios en el mercado de alquileres vuelve más sensible esa variable.

En oficinas pasa algo parecido. La pregunta de las empresas ya no es cuántos metros cuadrados necesitan, sino por qué su gente debería ir. Un edificio corporativo compite contra el living de cada colaborador y contra el tiempo y el costo de viaje. Esa competencia no se gana con una fachada nueva, sino con servicios, comunidad y flexibilidad gestionados día a día.

Villanueva señala una confusión frecuente: muchos creen que operar un edificio es administrarlo. Liquidar expensas, pagar proveedores y coordinar arreglos es necesario, pero es el piso, no el techo. "Administrar es mirar hacia atrás: rendir cuentas de lo que pasó. Operar es mirar hacia adelante", sostuvo.

La diferencia, según el empresario, se ve en los números y sobre todo en el tiempo. Dos edificios idénticos el día de la entrega pueden ser activos completamente distintos cinco años después. Lo que los separa no es la arquitectura: es la operación.

Para los desarrolladores que piensan productos con marca, branded residences o la llegada de una marca internacional al país, el planteo es asumir desde el inicio que la marca es una promesa y que la cumple la operación. Una marca global puede abrir la puerta comercial, pero no sostiene la experiencia si el edificio no fue pensado para operarse a ese estándar.

Por eso el operador no puede llegar con las llaves: tiene que llegar con los planos todavía abiertos. Es en esa etapa donde se define cuántos metros de back of house hacen falta, por dónde circula el personal, cómo se accede a las instalaciones para mantenerlas y qué amenities tienen sentido. Cada decisión tomada tarde se paga durante décadas; tomada a tiempo, se convierte en una ventaja competitiva más sólida que cualquier render. El tema se conecta con el debate sobre financiamiento para vivienda nueva y con el costo real de sostener un edificio en el tiempo.

"Entender al operador como un proveedor que se contrata al final es un error caro", remarcó Villanueva. Entenderlo como un socio estratégico, que aporta mirada de usuario y conocimiento de costos desde el día cero, distingue a un producto que se vende bien de uno que además se sostiene bien. Para quien ya tiene un activo, la pregunta es igual de urgente: ¿lo están administrando o lo están operando?