Créditos hipotecarios: los bancos compiten hoy por $200.000 millones del FGS

Este lunes se realiza la primera licitación de plazos fijos por $200.000 millones con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), destinados a financiar nuevos créditos hipotecarios para primera vivienda. La convocatoria, anunciada por el ministro de Economía, Luis Caputo, forma parte de un programa que prevé movilizar hasta dos billones de pesos en diez subastas.

Según fuentes del mercado, los principales bancos del país, como Macro, Hipotecario, Ciudad, Santander, Supervielle y BBVA, participan de esta primera subasta. La expectativa es que casi todas las entidades con peso en el negocio hipotecario compitan por una parte de los fondos. La licitación estará abierta hasta las 15 y los resultados se conocerían entre las 17 y las 18.

Cada banco podrá acceder a un máximo de $40.000 millones, equivalente al 20% del total. El objetivo es atacar uno de los principales problemas que enfrentan las entidades para prestar a 20 o 30 años: la falta de fondeo de largo plazo. "Era algo que los bancos venían pidiendo", explicaron en el sector.

El programa ofrece dos alternativas de fondeo: depósitos a un año con una tasa mínima de 2,5% y depósitos a cinco años con 4,5%. Los bancos competirán ofreciendo la tasa que pagarán al FGS; cuanto mayor sea, más chances de quedarse con los fondos. Sin embargo, los créditos originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a 7,5%.

Además, los préstamos deberán otorgarse a un plazo mínimo de 15 años, con un monto máximo de 150.000 UVA por operación (algo más de US$200.000) y solo para primera vivienda. Una vez constituidos los depósitos, las entidades tendrán 120 días corridos para transformar esos recursos en créditos; si no lo logran, el FGS recuperará los fondos no prestados. El Gobierno estima que el programa podría generar entre 17.000 y 18.000 nuevos préstamos.

El nuevo esquema ya empezó a mover el mercado. El Banco Macro fue una de las primeras entidades en reaccionar: la semana pasada bajó al 7,5% más UVA la tasa de sus créditos hipotecarios para clientes Selecta, con plazo de hasta 20 años. Credicoop también redujo su línea para primera vivienda del 8% al 7,5%, mientras que BBVA ya ofrecía esa tasa desde marzo. El Banco Ciudad ajustó sus condiciones y fijó 7,5% más UVA a plazos de hasta 25 años.

Una entidad que participará de la subasta y que hoy ofrece tasas más altas reconoció que, si accede a los fondos del FGS, mejorará su oferta hipotecaria. En el anuncio del programa, Caputo ejemplificó con una propiedad de US$106.667, financiada al 75% con un préstamo de $120,92 millones a 25 años y una tasa de UVA +7%. En ese caso, la cuota inicial sería de $865.098 y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.

El ejemplo deja en evidencia uno de los límites del mercado: el nivel de ingresos necesario para calificar sigue siendo alto para una sola persona, por lo que muchos potenciales tomadores deberán sumar el sueldo de una pareja u otros integrantes de la familia. El nuevo fondeo puede ayudar a reducir tasas y ampliar la oferta, pero no resuelve por sí solo la capacidad de acceso, que dependerá de la relación entre salarios, cuota inicial y precios de las propiedades.