El mercado inmobiliario argentino muestra dos velocidades: ventas estables, crédito en caída

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un 2026 a dos velocidades. Por un lado, las compraventas se mantienen en niveles relativamente altos para el contexto actual y, en algunos lugares del país, incluso muestran subas. Por otro lado, el crédito hipotecario perdió buena parte del impulso que había ganado durante 2025 y registra caídas mucho más profundas que las operaciones generales.

Según los datos de julio, en la ciudad de Buenos Aires se realizaron 6051 actos de escrituras de compraventa, el mejor registro de 2026 y un 1,02% por encima de las 5990 operaciones de junio. Sin embargo, fueron 9% menos que las 6651 concretadas en el mismo mes del año anterior.

Pese a la baja interanual, el nivel continúa siendo alto si se lo compara con los registros históricos. El Colegio de Escribanos porteño destacó que los meses de julio de 2025 y 2026 fueron los mejores por muchos años, y que hay que remontarse hasta 2008 para encontrar una cifra superadora. “Eso habla de un mercado que mantiene una base sólida, muy lejos de los años más difíciles de la última década”, aseguró Magdalena Tato, presidente de la entidad.

En el período relevado, el monto involucrado en las operaciones alcanzó más de un billón de pesos, con una suba interanual del 9,37%. El valor promedio de cada acto fue de $176,6 millones, lo que equivale a unos US$116.967 al tipo de cambio oficial promedio de ese momento. El aumento es de 20,2% en pesos y de apenas 1,8% en dólares respecto de un año atrás.

En el acumulado del año, la diferencia con respecto a 2025 es muy baja: entre enero y julio de 2026 se realizaron 35.528 compraventas en CABA, apenas 1,8% menos que en el mismo periodo de 2025.

El problema aparece cuando el crédito hipotecario entra en escena. O mejor dicho, sale de escena. En julio hubo 959 escrituras formalizadas con hipoteca, un 31,2% menos que en el mismo mes del año pasado, y representaron alrededor del 16% de las compraventas porteñas. En los primeros siete meses del año se acumularon 5111 operaciones de este tipo.

Mientras que la actividad general prácticamente empata con la del año pasado, las hipotecas acumulan una caída cercana al 36% en los primeros siete meses. “Esa brecha no es una amenaza, es una oportunidad: significa que el mercado tiene margen real de crecimiento en cuanto el financiamiento hipotecario recupere su dinamismo”, agregaron desde el Colegio de Escribanos.

Esta diferencia se vuelve más evidente al mirar los datos de la totalidad de los créditos hipotecarios otorgados en lo que va del año: 14.715 en 2026, 39% menos que en el mismo periodo de 2025 (24.271). El desembolso en julio fue de US$ 202 millones en créditos UVA; fue el mejor mes desde diciembre, pero 28% por abajo del promedio de 2025 preelectoral.

“Hoy el mercado lo sostienen principalmente quienes compran con ahorro propio y quienes venden una propiedad para comprar otra”, asegura Maximiliano D´Aria, director de D´Aria Propiedades. “El comprador con ahorro propio nunca dejó de ser central en el mercado argentino. Ante las dificultades de acceso al crédito hipotecario, su peso se vuelve todavía más evidente. El inversor también está presente, pero es más selectivo”, agregó.

Mateo García, director residencial de Toribio Achával, coincide: “El mercado necesita del crédito porque genera movimiento, pero tiene esta dinámica del flujo de fondo de los compradores para comprar sin financiamiento. Esto es histórico porque hubo muy pocos lapsos de tiempo donde el crédito fue motor; pero el mercado todavía empuja porque con la estabilidad del dólar tiene la capacidad genuina de poder comprar sin la necesidad de un préstamo”.

El comportamiento de julio fue muy similar del otro lado de la General Paz. Durante julio se concretaron 12.177 compraventas en la provincia de Buenos Aires, un 14% más que las 10.702 de junio, pero 9% menos que las 13.334 operaciones de julio de 2025. Las hipotecas también mejoraron frente al mes anterior, aunque continúan muy por debajo de un año atrás. Se firmaron 1450 actos hipotecarios, un 18% más que en junio, pero un 33% menos en términos interanuales.

“Los números de julio muestran una mejora con respecto a junio, tanto en compraventas como en hipotecas, pero todavía se ubican por debajo de los valores registrados en el mismo mes del año pasado. Es una señal positiva en la comparación mensual, aunque debe ser analizada con prudencia”, sostuvo Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense. Según Longhi, para consolidar una tendencia alcista será necesario observar qué sucede con el crédito hipotecario, el ánimo de los inversores y la confianza general del mercado.

El desempeño de Buenos Aires no funciona como muestra de todo el país y no permite explicar lo que ocurre en todo el mercado inmobiliario. Federico González Rouco, economista de Empiria, advirtió que CABA viene siendo uno de los mercados menos dinámicos en los últimos meses, mientras distintas plazas del interior comenzaron a aparecer.